(修改)物业项目经理培训复习题 -

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1、一、项目管理概述：1、物业管理：物业管理是指业主通过选聘物业服务企业（是形式必须遵守物业管理条例），由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对（房屋及配套的设备设施和相关场地进行维修、养护、管理）（基础服务），维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理的方法有三种：1、选聘物业服务企业2、自管3、委托专业人进行管理（指导形式顾问）物业管理服务费由三种费用组成：1、基础服务费（设备维修、环境、客服、公共秩序）2、机电维保费（直燃机、水泵、空调等）3、特殊服务费（水系、特殊清洁）5000平方米以上的水系可以单独收水

2、系费。（业主委员会的活动经费是1%）2、物业管理的起源和发展：物业管理的起源：19世纪60年代的英国发展：19世纪末20世纪初的美国中国物业管理的起源：1981年3月10日深圳市物业管理公司挂牌成立，距今30年2003.6.8颁布了《物业管理条例》3、物业管理行业的本质和特征：公共性和综合性、广泛性和差异性、即时性和无形性、持续性和长期性4、物业管理的主体：前期物业管理的主体是开发建设单位和物业服务企业正常期物业管理的主体是1、业主大会2、业主委员会（执行机构）3、业主（使用人）4、物业服务企业首次业主大会具备的条件

3、1、首位业主入住满2年2、业主入住满50%以上双确认制度即1、确认前期物业服务合同2、确认临时管理规约5、物业管理项目管理：是在物业管理区域内，物业管理企业运用物业管理专业知识、技能、方法，使用物业管理专用技术装备，为了使物业管理项目能够实现合同所要求的质量标准，在限定的环境、时间和费用等约束条件下，所进行的全面的组织、规划、控制和协调。6、物业管理项目经理：是物业管理企业对物业管理项目实施管理和服务的全权代表，是物业管理区域内管理和服务的组织者和责任人。物业管理项目经理是由物业管理企业委派，对具体物业管理项目实施管

4、理的负责人，作为物业管理项目经理是物业管理企业法人派出的代表，在项目上代理人。物业管理企业不直接对物业管理项目负责，而由物业管理项目经理在授权范围内对物业管理项目负责。项目经理是物业管理区域内，物业管理过程中所有工作的主要负责人。项目经理既要实现约定的1、物业管理目标，又要承担项目管理的2、经济目标、3、安全目标。7、项目经理部组建的原则：1、因事设职的原则、2、权责对等的原则、3、统一指挥的原则、4、分工协作原则、5、经济原则（多选）8、组织机构的类型：直线制、直线职能制、事业部制、矩阵制。9、职务设计与分析：职务

5、设计与分析是组织设计最基础工作。即目标→分解→分解后分析→统计数量→各岗所需的素质10、项目管理机制主要环节：1、计划(plan)2、实施（do）3、检查（check）4、修正（act）即PDCA环又叫戴明环它是由美国戴明博士发明的循环管理机制11简答直线制的优缺点：答：特点：项目经理亲自执行全部管理职能，按垂直系统直接领导，只设职能人员和协助主管人员。优点：集指挥和管理职能于一身，命令统一，责权统一，行动效率高。缺点：横向协调配合困难，不利于沟通信息，有些问题各部门要向直线领导机构和人员请示报告后，才能处理，影响工

6、作效率。12简答职能制的优缺点：答：：即能发挥职能机构专业管理的作用，又便于领导统一指挥。缺点：组织机构较为繁琐，不利于一专多能，人员相对臃肿。13、简答如何按需设置机构答：1、对象即管理规模、复杂程度、设备设施的更新2、管理要求即管理水平、专业化水平3第36页共36页、管理原则即统一领导、分级管理、精干高效14、论述项目组建的步骤：（1）根据企业批准的“项目管理实施规划大纲”，确定项目经理部的管理任务和组织形式。（2）确定项目经理部的层次，设立职能部门与工作岗位。（3）确定人员、职责、权限（4）由项目经理根据“项目

7、管理目标责任书”进行目标分解。（5）组织有关人员制定规章制度和目标责任考核、奖惩制度。（普通住宅3万平方米以上，非住宅1万平方米以上需进行招投标15简答物业管理的阶段：答：一、期物业管理阶段：1、获取项目2、前期介入3、前期物业管理二、物业管理阶段1、正常期物业管理2、项目更迭⑴合同到期⑵合同不到期①业主更换物业公司②物业公司退出提前3个月以书面形式提出16、叙述物业管理的内容：1、招投标2、前期介入3、接管验收4、入住5、档案建立6、基础服务7、达标创优8关系维护二、内外部制度的建立1、制度：是指以书面形式表达的并

8、在一定范围内公示的，要求大家共同遵守的办事规程或行为的准则。2、物业管理制度的定义：（考）物业管理制度是指在特定的物业管理区域中，用来规范物业管理主体行为的活动准则。主体是指物业企业和业主（所有权人）主体是指：参与人员客体是指：物、是活动3、物业管理制度制订的依法守约原则中的守约指的是什么？依法主要依据哪些法律、法规？守约：开发商与物业服务企业