商业地产模式研究

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1、商业地产模式研究一、商业地产之卫国模式1、商业地产之开发模式在开发操作程序上注重以下四点：■第一是共同选址。先和零售企业、品牌合作商户讨论后再找地，制定初步的方案，并谈妥租金，将中国的城市划分三等，每一等城市的租金是多少，然后签订合同，交纳保证金。■第二是准确定位。做好项目定位、客户定位、租售比例等。卫国多年来的经验是，商业地产最好以租为主，严格地说就是只租不售。■第三是定规模。规模多大合适，不是越大越好，也不是越小越好。比如建设10万平方米,每平方米收50元，20万平方米每平方米收20元，那就不如建两个1

2、0万平方米的，屮国面临的问题是求大求全。■第四是招商在前。主力店一般有二三个就好，还要注意次主力店的招商。卫国的主力店有15家，次主力店有10余家，其他品牌商户就更多，基本上在招商方面不存在太人问题。2、商业地产Z融资模式通过10余个商业项目的运作与经验，卫国已逐步形成自己独特的两套融资模式：■大型商业项冃融资模式：一是看屮地块之示，我们会进行前期详细的研究，并根据项目的实际悄况选择合适的战略合作伙伴，在成立项目公司Z后我们会与主力店商户，次主力店商户及品牌商户进行依次谈判签约，交纳保证金，这是我们在项口开

3、发Z前强有力的融资渠道Z-o第二条融资渠道是我们会根据项n的实际需要与否，决定是否与海外房产信托棊金合作开发。笫三条融资渠道是商铺按揭或抵押套现，将自己的资金或项目抵押贷款，套现进行经营的周转或开发新项目。第四条融资渠道是商业抵押贷款和定期抵押贷款。这是提供给房地产项冃的，区别在丁•还款方式有区别，比如先还利息，冇宽限期后，开始还本金，这样可以减低还款压力。笫五条触资渠道是建筑贷款和开发贷款。这是新推行的模式。产权方面，日前外资银行对于长期的贷款需要物业的产权证，但是建筑贷款只需要初级证就可以。在房地产公司

4、与信托公司结合问题上，首要是“安全性"，拿岀什么作为担保，让投资者感觉安全，信托公司是稳健的，安全是第一位的。其次是“收益性”，项H的可行性、发展空间、市场前景等，都关系到项目的盈利性。最示是“流动性匕这完美地体现了金融产品的特点。买卖是双方自愿的，投资者可以获得多少盈利，关系到融资是否成功。■特人型商业项目融资模式：针对特大型商业项口的融资，除采用上述融资渠道外，我们会进一步视项口的实际情况釆取特殊渠道的融资模式，具体操作为：笫一步是我们首先在资本市场上寻找一些陷入亏损的上市公司B,然后通过我们卫国控股集

5、团下属公司A控制上市公司B。当找到合适的开发项冃时，在地产开发企业的控制下，A与B共同出资成立地产项目公司C。项目启动初期由上市公司承担大部分成本及风险。一般的方法是，在项目启动之初，上市公司B持有C的绝大部分股权；A仅占小股。接下来，公司C预付土地出让金、获得"四证"（国有土地使用权证、建设用地规模许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证）,成立房地产项目开发公司D。按照2003年央行出台的121号文件规定，预付的土地出让金必须是口有资金，但实际操作中，公司C预付的土地出让金通常

6、来自于银行的贷款，由上市公司提供担保。而通常只需先期投入总投资额的30%,即可启动项目，滚动发展。其中，土地出让金占相当大的比重，一般会占到总投资额的10%-30%。在预付了土地出让金，収得"Pq证"后，公司D即可申请银行开发贷款，用于设计规划等项冃费用，一般由其母公司C或上市公司提供担保。同时，建筑施工金业进入并染资施工费用，而楚资施工往往是建筑施工金业中标的主要条件。其中，建筑安装企业垫资数最视施工进度而异，一般，在项日完成时，垫资数量可能占到建筑安装成本的50%0

7、

8、

9、于上市公司対

10、C公司绝対控股并成为资金的主要來源，因而承担着大部分成本及风险。1佃这部分风险其实又由银行来承担。第二步，回笼预售款前后,摊薄上市公司所持股权。按照原政策规定，必须在住宅主体结构封顶、高层完成2/3示才能进入销售阶段，对购房者才可发放按揭贷款。但在实际运作中，往往刚刚兴建其至在规划阶段就开始预售，预售资金用于后期项目建设等（但会计上这部分收入并不能入帐，所以在上市公司的财务报表中反映不出来这一块）。在预售后不久，公司人即开始大幅度增资，具追加资金则可能利用预售收入，即A以其他资金（大多是银行贷款）追加投资，

11、取得对公司C的绝对■控股地位。增资完后，再把预售款转到公订JA；被A控制的上市公司B却不追加投资，其股权被稀释，只能获得投资收益。笫三步，项目竣工，公司A享有大部分收益。项目竣工后，公司C以项冃总投资额30%的投入，获得总销售额30%的毛利或者18%的净利润。按照对公司C的股权比例进行利润分成，A获得大部分利润，上市公司B承担了初期高成木及风险（实际上这部分风险主要由银行来承担），最终却获得了小部分利润。3、商业