尉氏县滨河路项目方案

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1、尉氏县滨河路项目方案2010.12.17总体开发指导思想小步快跑，接力营销小成本，大利润目录本次提案包括四个部分1、市场分析篇2、规划定位篇3、营销推广篇4、年前营销方案第一部分：市场分析篇导读：通过本章内容，可以了解项目所处的宏观和微观环境，为我们操盘提供基本的依据。（一）、市场背景如今的房产市场存在以下特征：1、随着国家经济的发展，人们越来越注重生活品味和生活环境的质量。现在一线城市房价每平方上万就是这种需求的铁证。房产经济、房产发展、房产投资成为人们关注的焦点，这种趋势快速扩展，从一线城市到二线城市，再到地市，房产意识从买方（潜在客户）到卖方（有战略眼光的企业家）逐渐觉醒。尉氏县作

2、为开封市经济最发达的辖县，品质居住意识开始提升，市场需求潜力巨大。2、如今地产市场越来越成熟，国家调控越来越严厉，70·90政策、第二套住房按揭政策等相继出台，这要求发展商在项目开发中要在政策规定下科学规划，优化设计，争取利润最大化。在细节上，注重产品户型实用性和销售服务，走一条品牌地产之路。（一）、市场背景3、就尉氏县本身而言，房产市场刚刚起步，市场不成熟。在这种情况下，稍有楼盘竞争，客户的购买选择是艰难的，因为他们没有选择的标准。客户需要教育，需要培养，营销有一定难度。总之有需求就有市场，风险与机遇并存，谁的决策正确，谁就能迅速打开局面，占领市场。（一）、市场背景（二）项目SWOT分

3、析如何寻找营销突破点？就是从对手那里寻找答案，对手的优势我们用其他途径化解应对，对手的弱项我们挖掘、弥补，这就是我们制胜的关键。目前市场观察，将来主要竞争对手就是世纪第一城，在与其综合实力对比中，我们清醒认识差距，制定正确的营销策略。项目与世纪第一城对比表项目、指标世纪第一城滨河温泉花园规模占地236亩，总体量20余万方占地50余亩，建筑面积5.5万方地段中心区域，接受度高非热点区域，旁边有铁路经过配套位于市中心，配套齐全临近工业园区，生活配套不足景观大社区，容易形成景观系争取做到小而精，自然景观不足用人文景观来补充。物业一般国际服务理念，智能化安防户型设计产品比较丰富，户型设计比较合理

4、，但是存在面积浪费情况户型随少但设计合理，也存在面积浪费情况，有调整余地，力争做客户极其喜欢的紧凑、阔绰、实用的户型价格在本地属于中高端不和对手搞价格战。绝对处于市场中高端。拔高项目形象，提高项目附加值，以至高性价比取胜。开发经验有开发经验。项目先入为主，在市场上有较高知名度无。市场认识一片空白。必须化大工夫在营销宣传上，出奇制胜。项目优劣势分析1、地块方正，适于开发。2、规划合理，景观精致富于人文气息，高品质物业典范3、户型面积段很合理，户型设计方正实用，客户容易接受。4、唯一的温泉社区5、智能化安防配套，目前最为先进。1、地块规模不大。2、周边配套不足。3、临近铁路，客户存在一定抗性

5、。4、开发商首个项目，没有开发经验支撑。1、品质居住意识觉醒，有高标准物业需求。2、随着住房制度改革，新生代企事业单位、政府工作人员没有分配住房，市场有客观存在的需求。1、项目所处地块非热点区域2、市场不成熟，消费者消费引导有困难，项目快速开发存在一定风险。SWOT（三）、结论综上可以看出本项目在市场竞争中处于劣势。在风险与机遇并存情况下，我们必须充分挖掘市场空白，科学规划，准确定位，整合营销，为实现利益最大化，必须走差异化战略。二、规划定位篇导读：通过本章内容，优化项目规划和户型设计，清晰产品定位和目标客户，为项目顺利进行提供保障。（一）、产品建议1、户型建议虽然现代人对居住品质有很高

6、要求，但随着住宅价格越来越高，人们也越来越注重舒适性与实用性结合。现代受欢迎的产品是那些动线合理，方正实用，设计紧凑的产品。现有的121.8㎡三室两厅户型，进门客厅存在面积浪费情况，三个卧室紧紧相邻，私密性不好，再者楼梯旁边是卧室，影响休息。建议进行如下调整：户型建议121.8㎡三室两厅户型调整方案户型建议针对“大”户型，给出以下三种方案供参考：三室两厅，面积仅99.20㎡。户型方正，动静分区，非常实用。户型建议114.3㎡三室两厅，明厨明卫，动线合理。户型建议四室两厅，面积136㎡。户型方正，干湿分区，非常实用。2、规划建议1#北区景观中心景观南区景观3#4#5#6#7#8#9#10#

7、11#12#13#14#15#16#17#18#19#20#2#为便于表述，暂将楼栋和景观按上面标识编号和命名。将项目最北边的两栋楼——3#和4#由现在的多层改为11层的小高层。这样可以大大提升项目品质；同时多出销售面积；遮蔽铁路的影响；再者整个小区从南至北依次是别墅、多层、小高层，过度自然，更显和谐。规划建议A将别墅区最北边三排建筑——9#至14#楼由现在别墅改为多层住宅。1、市场支撑。从市场来看，普通住宅的需求是很大的，由刚性需