海南龙沐湾旅游度假区

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1、海南龙沐湾旅游度假区地块定位七、地块的分析让我们运用SOWT的方法，对地块做一个比较全面的剖析。一线海景用地，资源有限，价值保证；地处大三亚度假圈，土地价值提升空间大；海南最干爽海岸，无腐蚀现象；海水质量优良，近海海底平缓，无暗流，适合亲水活动；温泉资源丰富；植被丰富，有花梨木五十万株，果树近百种；地块背靠尖峰岭，风水景观俱佳；尖峰岭为中国十大最美森林之一，距项目约7公里；龙沐湾由政府整体规划为高端度假区，起点高；公司名下地块3000多亩，连片开发，规模优势明显；地块上有落差10-15米天然台地；政府支持力度较大。七、地块的分析S优势项目位于海南西部海岸上，旅游

2、房产开发相对于东部海岸不够活跃；龙沐湾整体度假区尚处于开发中，配套设施不够完善；周围尚有大片待开发土地，区域不够成熟；区域人文口碑一般；西向海景，朝向有些劣势；非海南的度假旅游目的地，缺少吸引元素。W劣势七、地块的分析国际旅游岛获批，海南旅游进入腾飞阶段，为旅游地产提供良好的支撑；海南房地产投资发展势头良好；三亚海景房存量很少，有利于下一阶段海景房价格的坚挺；三亚海景用地已尽，热点向周边大三亚概念圈转移；尖峰岭和龙沐湾山海互动的旅游格局形成后，将在海南旅游目的地中占据一席之地；国信龙沐湾对湾区的炒作提升了区域知名度；西部沿海的大发展将带来更多的机会。O机会七、地

3、块的分析房地产政策的调整，购房者信心受到打击投机市场萎缩，投资市场更趋理性成为趋势海南整体开发量攀升，市场竞争加剧来自东部海岸的直接威胁较大，交通更便利，区域更成熟来自同湾区上的项目竞争，国信龙沐湾的强势影响T威胁七、地块的分析SWOT矩阵SO策略海南旅游大发展带动了度假地产的大发展，海南沿海度假产品重点已经从三亚转向大三亚区域，谓天时地利。WO策略把握难得的发展机会，通过建立真正的度假地产开发模式和适当的营销推广来克服内部弱点ST策略强化自身项目优势，突出项目核心竞争力，塑造独特的度假文化，在竞争中脱颖而出。WT策略超越单一的造城思路，追求游住平衡，建立度假地

4、产的新高度，合理规划，有效利用地块，打造旅游度假目的地的同时通过滚动开发建立企业品牌。七、地块的分析从SWOT分析上来看，我们优势大于劣势，但机会和风险并存，尤其是在大势调整的时段，竞争却加剧，同时投机、投资市场面临萎缩的局面，那么在这种市场背景下，如何在未来的竞争中获胜，尤其是在资源同质化的湾区竞争中，那么我们必须解决——我们要做什么样的产品？目标人群是谁？项目定位与竞争对手的差异化在哪里？七、地块的分析八、地块的定位初探单一的造城模式，负面影响已经凸显：霸占优势生态资源的同时，却不知道如何将它升华为一种文化、一种度假生活方式，依然是为盖房子而盖房子，于是度假

5、地产成了高档监狱。需求的快速成长与产品滞后的矛盾，将加速普通旅游景观型地产到真正度假地产的转变。面临这一伟大的转型，我们一定要站在市场的前端去思考。建立地块独特的度假文化，并完善相关的配套，对我们来说，不仅仅是完成一块土地的开发，更是要塑造一个有独特度假文化的旅游目的地。我们不是一个普通的开发商，而是要站在度假地产发展商的角度去思考问题。八、整个地块的定位初探八、整个地块的定位初探为什么一直强调独特的滨海度假文化？因为只有将海洋文化全面渗透到社区中，才能真正的实现海资源的深入挖掘和全面利用，只有度假文化的独特性，才能实现项目的差异化。“面朝大海，春暖花开----

6、---”海子的诗是滨海项目经常或多或少引用和借鉴的一句话。这句话的核心是什么？是人骨子里对海的浪漫憧憬。八、整个地块的定位初探世界级湾区的浪漫度假海岸核心：度假。支撑：首先是世界级湾区的一部分。龙沐湾已经有国信的提前介入，同时乐东将龙沐湾定位为国际旅游度假区。依托：我们不仅仅是乐东的龙沐湾，更是大三亚的龙沐湾。我们不是一片普通的热带海岸，而是一片“美丽三亚，浪漫天涯”延展的浪漫度假海岸。文化：浪漫、雅调。差异化：浪漫。如果您认为我们的海岸和海南其他海岸相比，或与国内其他海岸相比，有什么不同的话，我们可以告诉您：我们的海岸更浪漫。表现形式：短期度假、冬季养生。整体

7、的地块定位：八、整个地块的定位初探中国惟一浪漫主题度假海岸功能定位：八、整个地块的定位初探一个定位，可以解决两方面的问题：一是客人为什么会选择我们？与我们相比，海南很多湾区有着和我们一样优良的海水、沙滩、温泉，或是比我们更完备的配套，更好的朝向，我们有什么独特的地方吸引着他们？二是客人在度假居住阶段，我们能满足她什么?在此之前，海南的房子无须考虑客人在购买之后居住状态，只要是房子就行。那么以后的市场可否依然如此呢？答案是否定的，随着一些沿海项目交房后，部分客户反映，度假像在高档监狱中。要想在未来的市场竞争中脱颖而出，这个问题，我们必须考虑并解决它。前或后八、整个

8、地块的定位初探度假客户角