房地产市场的结构性特征及其宏观调控需求

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1、案例研究摘要：房地产市场与普通产品市场相比具有鲜明的五个方面的结构性特征，本文对这五个方而的结构性特征及其内在差异进行了逻辑分析,提出了相应的宏观政策含义及调控选择。关键词：房地产；市场结构；价格差异；宏观调控中图分类号：F830.572文献标识码：B文章编号：1674・2265(2008)01-0040-03房地产市场的结构性特征及其宏观调控需求房地产M场成为近年来我国各界关注的经济热点和政府调控的重点。作为最重要的宏观调控手段之一的货币政策，不可避免地被寄沖期望，人们往往把利息的升降、信贷控制的松紧等货币政策措施与房地产价格的变动和联系。本文从房地产市场的结构性特

2、征入手，対房地产市场运行所显示的宏观政策涵义特別是货币政策的作用进行了分析。一、房地产市场产品的异质性和市场的垄断性与工业晶和众多服务的标准化特征形成鲜明对比的是，房地产市场上交易的产殆儿乎都是具有特质和不同的。不同的城市的厉地产对人们消费具有不同的社会意义，不同的小区具有不同的地理位置、口然和人文环境，同一小区内的不同楼Z间、同一单元的不同楼层居室Z间都存在明显的差异。产品的差异性意味着市场的垄断性，随着城市开发的扩张，冇商业价值和居住开发价值的地块越来越少，房地产供应商所具有的市场垄断性越来越强，不同房产之间的竟争性逐渐降低。具有经济意义的产殆差异性意味着，房地产

3、本身并不具有一•个统—•的价格，

4、何是一个山低到高的价格序列，房地产市场也不是一个统一•的市场，而是众多房地产子市场的总和，甚至每一间房屋的交易就是一个独立的市场。产品的差杲性也意味着nJ能造成供给相对需求的短缺性，在局部范围内推动价格快速上涨以至出现泡沫，正如城市中的一块“风水宝地”总会被人们所追捧而导致价格扶摇直上。在经历了近儿年房地产“热”和效果不其理想的政策调控实践厉，各界对房地产调敕政策差界性要求的认识越來越淸楚，如在中国龙地产行业协会主办的“2007年宏观经济形势与房地产发展态势”论坛上，巴曙松明确表示应用差异化眼光看房地产市场，対房地产价格应釆取分层次研

5、究。由于我国采取了非均衡的经济发展战略，各地区经济发展水平差別很大,由此也加剧了房地产价格涨幅的明显不同。如从发改委监测的36个人屮城市房地产价格情况看，2006年，新建商品房价格集中成交价同比上涨10.44%，涨幅比上年增加2.04个百分点。其中,东、中、西部地区商品房价格同比分别上涨11.14%、10.95%、7.44%；北京、天津、呼和浩特、哈尔滨、杭州房价涨幅较高,分别达到14.81%、15%、16.36%、15.71%、19.65%。从住宅类型看，高档住宅价格高于普通住宅价格13.36%，涨幅高于普通商品住宅2个多白分点。消费是收入的函数，在正常情况下，对应

6、于高价格的房地产供给的是高收入者的需求,对应于低价格的房地产供给的是低收入者的需求，显然，在不同的收入水平和价格水平上,需求的价格和收入弹性是不同的。考虑到房地产价格在不同地区甚至同一城市内部存在巨大差异的事实，对房地产市场的政策调控需要相应的差异性，不仅大、中、小城市和东、中、西部的政策都应体现不同，对不同价格水平的房地产供求也应采取差别性的调控政策。但由于商业银行经营的自主性和资金的充分流动性，对历地产发展的地区差异，货币政策难以见效。如果一个地区的房地产价格过高、涨速过快，主要应当通过土地供应等供给政策和税收等需求调控政策加以解决。二房地产市场供给的低弹性和需求

7、变动的灵活性土地作为一种自然资源，严格来讲其供给是固定的，而人口却是不断增长的，而且理论上对相对固定的土地供给来讲，人口能够实现无限制的增长。新增加的人口需要新的住房，因此厉地产供求之间的矛盾是一个长期存在的矛盾，人们所能做的就是通过技术手段（如建高楼等）增加住房供给或通过社会政策压缩需求（如对超过一定标准的住房交易征税等）來解决，这应当是一个基本的政策选择。这个矛盾的性质实质上是一个由土地资源的冇限性带来的生存矛盾，就是我们常说的“我们只有一个地球”这样的问题。对此，货币政策是无法发挥作用的。从经济学意义上的长短期来看，111于厉地产建设需要一个相当长的周期，在短期

8、，厉地产供给曲线是垂直的，在长期，房地产市场供给曲线是向上倾斜的。由于住房使用寿命和当长，在一个发展比较充分的经济中，净增的房地产投资相对于存量来讲非常小，如美国一年屮的住房投资只相当于现有住房存量的3%左右，因此，即使在长期，房地产市场供给1111线也可以看作接近垂直的。而需求的变动则相对灵活得多，收入在不断增长，新结婚的年轻人要购买住厉，也町能发生外來的需求冲击，因此，一个止常的经济运行状态下，厉地产价格容易具有较大的上涨压力。不论住房存量的交易是否活跃，只耍存在一个净增加的住房需求,新住房的价格就会被推升，如果二手房交易不活跃，则交易就主要集中