物业管理招（投）标初探

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1、物业管理招（投）标初探广东省华侨物业发展公司在物业管理逐步走向成熟的今天，业主或开发商都想选聘优秀的物业管理公司，对小区（大厦）进行物业管理。那么，招（投）标既是对物业实施管理的第一步，又是规范行业管理的关键和源头。如果招（投）标工作这第一步走好了，那么日后的管理运作就会相对容易得多。以下就结合我公司多年的管理实践，谈点看法：一、大势所趋我认为，物业管理实行公开招（投）标制度，是物业管理行业规范和发展的必经之路。因此，早在6年前我就曾经提出物业管理要“分离经营”，成立真正独立，完全社会化、专业化的物业管理公司，对大的物业实行公开招（投）标制度，充分体现

2、优胜劣汰、适者生存的有序竞争，以适应社会主义市场经济的发展需要和经济发展规律。1999年5月，在全国第三次物业管理工作会议上，大会对全面推行物业管理招（投）标问题以及如何培育和规范物业管理市场进行着重研究，今年5月根据物业管理行业发展需要，广州市政府颁发了《广州物业管理实施办法》。其中第三章第23条明确规定：“建设单位、业主委员会应当采取招标方式选取物业管理公司J正式将物业管理招（投）标的问题以法令、法规的形式确定下来，进一步推动了物业管理行业的规范工作。因此，物业管理招（投）标已是势在必行，大势所趋。%1.逐步规范随着物业管理近20年的发展，人们对其

3、行业的管理和服务的认识越来越高，政府部门对这一“朝阳”行业也越来越重视。加之我国社会主义市场经济体制的日益健全和不断完善，物业管理市场竞争也日趋激烈。期间，人们开始逐步认识到物业管理招（投）标的重要性和现实意义。1996年，深圳万科在全国第一次物业管理公开招标中，一举夺得深圳鹿丹村福利房住宅小区的物业管理权，打破了物业管理“谁开发，谁管理”的局面，使物业管理工作从此转入市场化的轨道。此后几年时间里，虽然公开招（投）标的小区（大厦）为数不多，但毕竟有了良好的开端，使物业管理招（投）标工作正逐步规范，日趋完善。三、存在问题目前，尽管招（投）标工作逐步完善，

4、但各方工作还不成熟，仍处于初级的探索阶段。虽然小区业主委员会、开发商以及物管行业和行政主管部门认真对待，但还是或多或少存在若干问题。1、暗箱操作。暗箱操作主要指招（投）标工作没有公开，欠缺公平，透明度不够。比如一些物业招标单位打着公开招标的幌子，却把招标物业给“熟人”管理，或者实际上已经内定好了物业管理公司，其它投标公司只是受骗应招作个陪衬。也有的物业开发商或发展商为了使自己看好的或有特殊关系的物业公司能中标，违规把招标物业的详细资料或内部消息有意无意透露出来，对别的物业公司却处处加以限制。更有甚者，还有一些招标单位、打出招标的幌子诱使物业公司前来应招

5、，从而窃取投标公司的投标资料和管理方案，再寻找借口使用骗取的资料自己进行运作管理。又比如，白云区一个尚未开发完成的XX花园，由于业主委员会不满原来的物业公司，决意重新招聘物业管理单位。但在公开招标中，物业开发商作为其大业主却未被邀请参加并行使其应有的权利，不禁使人们对这次招标的合法性和公正性产生疑问，以及是否有人想借机一笔勾销一些业主拖欠物业管理公司垫支的几十万元管理费用，或是更有别的什么动机，那就不得而知了。2、责权不清。在物业管理中物业公司是依约对物业进行管理，行“管家”之责。她与业主或业主委员会的法律地位是平等的。但一些业主或业主委员会却认为物业

6、公司只是业主的“仆人”或“保姆”，肆意行使业主或业主委员会的“权力”，加上对业主或业主委员会没有明确有效的监管机制或者监管不力，造成业主、业主委员会权力膨胀。因此,在物业管理中对不能言听计从的物业公司横竖找不是，或者鼓动业主炒掉物业公司。在重新招聘物业公司时借招标之机索要办公费用等，或者与一些应招的物业公司串通起来，影响物业招（投）标工作的正常秩序。3、无序竞争。为了推动物业管理向社会化、专业化发展，促进物业管理公司注重提高管理水平和形成规模经营，避免失控和出现恶性竞争，适应物业管理市场需求，做到有序健康发展，1999年12月8日广东省建设委员会转发了

7、建设部关于印发《物业管理企业资质管理试行办法》（以下简称《办法》，粤建房字[1999]127号）的通知。其中，《办法》第七条对相应级别企业可参加管理项目的范围、条件作了明确规范。比如，一级资质的物业管理企业“可参加全国范围内物业管理项目的投标、议标”等等。但广州某三级资质的物业管理公司，却在外地参加某超过15万平方米的小区的投标，说明全面落实《办法》的艰难。4、盲目扩张。有些物业管理公司不是靠自身品牌和整体实力参与竞争，而是采用其它方式进行投标。比如有的物业公司不遵守物业管理行业自成的“游戏规则”，违反国家和政府的有关规定，为了夺标，随意将物业管理费“

8、降价”，甚至以低于成本价参与竞争或承诺投入大量资金，明知亏损也要把管理项目“抢"到手。更有甚者