房产业管理的现状及发展策略论文

《房产业管理的现状及发展策略论文》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、房产业管理的现状及发展策略论文提要物业管理企业虽然在我国只有20多年的发展，但企业数量连年猛增，在取得了很多成绩的背后，也逐渐暴露出许多不足之处。本文着重分析当前物业管理行业中所存在的问题，主要从法律法规体系不完善、市场化程度不健全、从业人员不够专业化、企业本身管理经验不足等方面分析问题的成因，并提出改进和提高我国物业管理水平的对策措施。关键词:房地产;物业管理;物业管理企业一、房地产物业管理企业发展现状20世纪八十年代初我国第一家房地产物业管理公司在深圳建立，标志着物业管理行业的诞生。至今已冇20多年，根据国家统计局2009年的行业调查

2、数据显示，在我国31个省、自治区、直辖市，130个大型城市和地区的近5,000家物业公司中，2005〜2008年建立的就有2,965家，几乎占总数的60%,房地产物业管理企业的队伍每年在以超过1()()%的同比增长数量进行发展壮大，这说明我国大多数物业管理企业发展势头非常良好，物业管理市场人有可为，但同时也提醒我们，由于建立时间短，物业管理市场不健全，这些如雨后春笋般建立的房地产物业管理企业存在许多不足Z处，冇待改进。二、当前房地产物业管理存在的问题1、相关法律及法规体系不完善。我国物业管理法律政策的框架体系，是在没有国家大法的情况下，由

3、为数不多的行业性、地方性法规政策组成的不完整结构，完善的法规体系询未形成。自1994年以來，建设部等国家部委(局)和各地方政府虽颁发了《城市新建住宅小区管理办法》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《物业企业财务管理规定》、《住宅共用部位共同设备维修基金管理办法》、《关丁•物业管理金业代收费川有关营业税问题的通知》、《物业管理企业资质试行办法》、《物业管理委托合同示范文本》、《业主公约示范文本》、《前期企业管理协议示范文本》等行政规章行业规范和地方性法规。但由于缺乏系统而科学的物业管理理论体系的指导，各部门在制定法规的过程屮，往往

4、局限于对境内外成功经验的模仿或就事论事的解决方法上，存在许多不足Z处。2、市场化程度不高。物业管理项H的获取大多都是暗箱操作，市场竞争机制还耒真正形成。作为市场主体的业主管理缺乏足够认识，业主委员会组建难度人，白治能力弱，作用还未真正发挥。而R,物业铮理企业与建设单位、房铮单位Z间还存在或多或少经济上的依赖关系，“谁开发、谁管理"的地方保护、垄断管理、建管不分、责任不清的局而还没有完全改变。物业管理还没冇形成有利竞争的统一的市场。有些物业管理存在许多不符合市场化的问题，一些物业管理企业在物业管理专业方而不很在行，但因为是某个开发公司的下属

5、企业,或者是某儿个开发公司合资组成的股份企业，管理项目不愁没有;另一些物业管理金业则更冇手段，他们充分利川各种政策、管理方面的漏洞，以非市场化的手段进行暗箱操作，夺取帀场。3、物业管理专业化程度不高。我国物业管理行业仍属于劳动密集型行业，随着管理规模的扩大，服务人员也越來越多，但其中多数來自下岗转岗职工，高素质人才严重缺乏，R未能形成有效的激励机制，造成从业人员整体素质不高。同时，由于物业服务企业经济基础薄弱，造成企业的服务水平低下、服务质量不到位、服务意识停滞，企业的专业化程度不高。4、物业管理的招投标市场运行机制不完善。当前，全国各地

6、人城市基木建立物业管理招投标市场，开展了一些物业管理项FI招投标。但从实际效果及外界反映，并未达到国家颁布的《招投标法》的目的。主要表现在:物业管理招投标普及率不高，行政领导、金业单位干预人;物业管理投标市场化程度不足，暗箱操作，压价不正当竞争时有发牛;招投标投入的人力、物丿J、财力太多、成本太高，对微利服务企业压力过大，企业缺乏积极性:物业管理招投标示范文本缺乏，一些单位不规范定位，使物管招投标缺乏公平、公正性。5、物业管理收费难且不规范。物业管理收费相当困难，同时尽管国家颁发了《物业服务收费管理办法》，但是各地物价主管部门没有严格实施

7、，当地收费标准又不见出台，服务收费没有做到有章对循，由此导致物业管理主体双方产生了后续的不良连锁反应。三、完善房地产物业管理的对策1、健全物业管理相应法律法规。从物业管理业务來看，一是建立房屋及维修管理的法律、法规、规章;二是建立设备设施管理法律、法规及规章;三是建立环境T生管理的法律、法规及规章;四是建立保安保卫、消防管理的法律、法规及规章。另外，完善的物业管理法律体系要覆盖•物业管理行业的各个领域，使物业管理的各项活动均有法可依。以住宅区物业管理为例，有多层、高层、别墅区、度假村、特殊住宅区等多种类型，在住宅区物业管理条例的精神下，分

8、别制定岀上述类型物业的管理办法，组成物业管理法律体系的了系统。通过这些法律法规、规章及办法的制定与施行，使物业管理的管理、服务、经营、收费等各方而各环节做到依法管理和运作。2、加强物业管理市场