IAAO比率研究标准

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1、IAAO比率研究标准本文所阐述的评估标准在评估行业里已达成共识，并且已经被国际估价员协会的执行委员会采纳。这些标准的目的是给评估人员提供一个系统性的方法，从而改进和规范他们的操作。这里给出的标准是咨询性质的，至于使用或者遵守这些标准完全是自愿的。如果这些标准的任何部分与专业估价统一实施标准（USPAP）或法律冲突，则以USPAP和法律为准。笫一部分•指导地方政府这个标准主耍包括两个部分，第一部分侧重于当地评估者的需求。第二部分为使用比例均衡研究、评估性能监视的监管机构提供指导。定义部分说明了这个标准里用到的术语。附录部分更详尽的阐述了很

2、多技术问题。这个标准里提到的更多的主题方面，可以在资产评估和评估管理（1AA01990年，第20章）和Gloudemans（1999年，第5章）里找到。1适用范围标准的这一部分给评估员评估房地产质量关于设计、制备、解释、比率研究的用途提供了建议。质量保证/控制措施包含数据完整性检杳、评估水平、一致性分析和计算机辅助批量评估（CAMA）系统性能测试等。评估员可能有机会比监管机构更深层次的利用比率研究的信息。这些内部的研究可以帮组改进评估方法或者找岀需要关注的特定区域。rfl监管机构进行的外部研究（第二部分）更侧重于测试评估员在几个广泛的资

3、产类别中的过去的成绩。2综述对于地方政府，比率研究被用于一个以销售为基础的研究的通用术语，其旨在测评评估性能。这个术语优先用于评估比率研究这个词中，因为评估的使用可以掩盖真实的评估水平，当法律评估水平超过公平市场价值的100%吋，其可以混淆评估一致性的测量。2.1市场价值的概念和评估准确度市场价值是大多数质量评价的主要任务。评估人员的主要责任是估计基于法律规定或被认可的评估定义的资产的市场价值。房产税的可行性绝大程度上取决于这些价值佔计的准确性。因此，为评估设定评估准确性是备受关注的，不仅是对评估者，还有征税机关，财产纳税人，当选代表。

4、评估准确度指的是资产按市场价值、按照专业标准的定义（参见PropertyAppraisalandAssessment[1AA01997]的词汇表）和按照法律的要求的评估程度。虽然单个的销售可能提供一个资产的市场价值的指示，但是它不能比率研究的基础，比率研究可以捉供一组资产的市场价值的信息。评估值除以销售价格得到比率。这个比率可以乘以100得到一个百分数。市场价值是经济理论的一个概念，不能直接观测到。然而，在比率研究中，市场价值可以代替销售价格（市场价格）已经被确认、筛选和必耍的调整（参见附录A“销售验证指南”）。销售价格提供最客观的市场

5、估价价值，在正常情况下，应该提供良好的市场价值指标。2.2评估性能方而关于评估准确度有两个主要方面：水平和一致性。评估水平指的是整体评估值与市场价值的比率。水平测量提供了与口标或者法律要求相符合的程度的信息。一致性指的是在相同比例下资产评估的市场价值的相符合的程度。2.3比率研究的用途比率研究的主要用途如下：批量评估模型水平和一致性的测量和评估。内部质量保证和识别评估优先级确定是否达到行政或法定标准确定时间趋势调整评估值和重估值评估员、上诉委员会、纳税人和征税机关可以运用比率研究来估计资金分配的公平性，集体诉讼的价值主张，或歧视的程度（

6、见附录G）。然而，比率研究统计数据不能用于判断个别商品的评估水平。这些统计数据可以用于调整评估值到普通水平。2.4适用性地方政府应该把比率研究作为主要的批量评估测试过程和他们最重要的性能分析工具来使用。比率研究可以帮助这些司法管辖区对不动产提供公平、公正的评估方法。比率研究对测试和评价批量评估模型提供了一种方法以确保估计值达到要求的准确度标准：参见USPAP准则6-6（评估基金会2010-2011）o比率研究报告通常作为帖面文件的一部分用于阐述批量评估结果和符合标准规则6-7（b）.比率研究在判断是否与宪法满足一致性要求上也发挥着重要作

7、用。遵守国家或省级性能标准应该在值通告发送给业主之前被当地管辖局审核。3•比率研究的步骤：比率研究一般包含以卜•七个基木步骤:1•定义目的、范围和目标2.设计2.分层3.市场数据的收集和准备4.评估和市场数据的匹配6统计分析7.结果的评价和使用3.1定义目的、范围和目标任何比率研究的第一步都是要明确和清晰的阐述进行此项研究的原因。识别研究目的这一关键步骤决定了特定目标、范围、内容、深度和所需的灵活性。3.2设计在研究设计屮，评估者必须考虑进行比率研究的销售数据和可利用资源的数量。虽然不能保证绝对的精确，但是一切合理的、性价比高的方法都应

8、该尽可能的采用从而最大化可信度。评估者应该确定如下因索：研究中包含的不动产的组或者类别选作研究的不动产重要的法律上、物理上和经济上的特征可用数据的数量和质量正在测试和销售期间所用的值可用的资源，比如人员的数