农业旅游地产策划,商业地产产业地产

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1、房地产开发过程与风险房地产开发过程通常分为四个阶段，即投资决策阶段、土地获取阶段、项目建设阶段、租售管理阶段。就房地产开发商而言，开发的各个阶段的风险表现是不同的，它伴随着各个阶段的主要任务而产生。在投资决策阶段，围绕何吋何地开发何种类型房地产，主耍是有关开发区域、开发物业类型、开发吋机的风险。在土地获取阶段，项目规划设计、拆迁安置补偿及资金筹集等工作，应重点关注土地风险、市场风险、拆迁安置风险和筹资风险。在项目建设阶段，针对招标选择承包商，商定承包合同，进行工期质量成本控制等主耍任务，应考虑在招标模式、承包方式、承包合同、

2、工期、质量、成本控制等方面面临的主耍风险。在租售管理阶段，面对出租销售和物业管理工作，应注意租售合同风险、销售时机风险、自然灾害和意外事故风险。房地产开发过程中风险列举(1)国家宏观调控和经济发展带来的风险(2)①政府调控风险:如从2007年开始，国家加大对房地产业进行调控的力度，房地产业传统的运作模式受到挑战，使之整体面临困境。因此，通过进行运作模式变革，以及市场细分和产品创新，不断拓展农业地产、教育地产、旅游地产等，以形成资金、技术、人力、信息的“凹地效应”，进而发掘出新的发展机会，继续促进房地产企业的发展。T(1)②产

3、业政策和土地政策。国家产业政策的变化不仅影响房地产商品需求结构的变化，而且决定着房地产业的兴衰。如住房政策:国家不同的住房政策使开发商面临不同的风险。如果政府人力推行住房福利政策，大量建设经济适用房或廉租房，这样会使开发商建设的完全市场化的商品房受到市场需求低的压力，因销售不畅而蒙受经济损失。(2)③税收政策。税收政策和土地调控政策是市场经济条件下政府调节房地产市场的两个有力工具，税收政策对房地产市场的调控机制主耍体现在三个环节:房地产的开发、保有和转讣。(3)④金融政策。国家金融政策的调整可使房地产商品的开发者和经营者赚取

4、额外利润或遭受额外损失。对丁房地产业来说，具体的金融政策人致包括三方面:利率政策、汇率政策和信贷政策。(6)⑤环保政策。新的环保政策不断制定，I口的环保政策不断强化，这都对房地产的开发投资产生了巨大的影响。(7)(6)经济形势。区域经济形势是影响开发风险的决定性因素。经济发展，则房地产市场繁荣;经济停滞，则房地产市场萧条。(8)⑦市场供求。市场的供给与需求都具有动态性和不确定性，rh此导致了市场中经营者收入的不确定性。itr丁•房地产产品消费的区域性特点，其价格受供求影响的幅度更人，因此房地产开发经营者承担的市场供求风险远比

5、一般市场情况下要大。(9)⑧通货膨胀。如果通货膨胀率下降(这主要发生在经济活动不十分活跃,或是银行利率提高时)，会抑制对房地产商品的需求，房地产价格下跌，给房地产开发经营者就会产生损失；当通货膨胀率增人时，会刺激对房地产的需求，这对房地产开发经营者是有利的。但当通货膨胀人幅度上升吋，会引起各种建筑材料价格上升，以及劳动力和管理费的上升，因此会大大增加房地产的开发成本。