调研报告文档

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1、内部资料注意保密鄂尔多斯神宝房地产开发有限公司1鄂尔多斯拟建项目投资概算分析及指标（一）序号项目名称金额（万元）计算式备注一开发面积137000m2商业12000m2其中容积率为2.5居住125000m2实际面积107400回迁17600二销售收入商业1129503240012000m2×27000元/m2（均价）居住80550（125000m2-17600）×7500元/m2（均价）三土地成本247203.1土地24720300万元/亩×82.4亩四建安工程费商业301402200元/m2×137000m2居住五前期费3228按240元/m2估算六室外配套费2

2、740200元/m2×137000m2七开发费用172087.1管理费用3388112950万元×3％7.2销售费用4518112950万元×4％7.3融资费用450按3000万15%年息计算（1年期）7.4营业税6212112950万元×5.5％7.5印花税57总销售额的万分之五7.6土地增值税住宅25831611住宅按销售收入2%定额计取80550万×2%商业972商业按销售收入3%定额计取32400万×3%八开发成本78036土地300万元/亩九开发毛利34914112950-78036十企业所得税2824112950×10%×25%十一税后利润32090

3、十二平方利润2988元/m2土地300万元/亩17内部资料注意保密鄂尔多斯神宝房地产开发有限公司鄂尔多斯拟建项目投资概算分析及指标（二）序号项目名称金额（万元）计算式备注一开发面积120859m2商业10859m2其中容积率为2.2居住110000m2实际面积103259回迁17600二销售收入商业986192931910859m2×27000元/m2（均价）居住69300（110000m2-17600）×7500元/m2（均价）三土地成本247203.1土地24720300万元/亩×82.4亩四建安工程费商业265892200元/m2×120859m2居住五前

4、期费2900按240元/m2估算六室外配套费2417200元/m2×120859m2七开发费用150937.1管理费用295998619万元×3％7.2销售费用394598619万元×4％7.3融资费用450按3000万15%年息计算（1年期）7.4营业税542498619万元×5.5％7.5印花税49总销售额的万分之五7.6土地增值税住宅22661386住宅按销售收入2%定额计取69300万×2%商业880商业按销售收入3%定额计取29319万×3%八开发成本71719土地300万元/亩九开发毛利2690098619-71719十企业所得税246598619×

5、10%×25%十一税后利润24435十二平方利润2366元/m2土地300万元/亩17内部资料注意保密鄂尔多斯神宝房地产开发有限公司项目建设思路及方案一、项目相关基础参数1、项目规划建设用地面积（82.4）54936.08m²。2、容积率（核准2.2），可开发建设面积120859m²，实际销售面积103259m²。3、土地成本300万元/亩时楼面地价为2394元/m²。4、通过比对同类型，同地区建设项目，选取高层建安成本造价2200元/m²为保守经验数据。5、建设周期：拟定3年二、项目开发思路的选择：1、项目开发模式全部自我开发模式2、项目开发计划2010年度项

6、目启动，2011年12月全部完成项目30%开发建设。三、项目资金需求（流量）表全部自我开发建设：（按拆迁30%计算）17内部资料注意保密鄂尔多斯神宝房地产开发有限公司内容项目阶段时间段工程成果要求资金需求（万元）资金收入（万元）一项目土地的确权2010年6月1日至2010年8月5日完成部分土地转让、过户拆迁手续4000二拟准备申请项目开发流动资金2010年10月1日至2010年12月10日上报项目资料并争取批准至少5000万元项目开发贷款。5000三项目建筑规划、工程设计和营销筹划工作2010年6月1日至2010年9月15日完成规划、建筑图、项目全程策划及前期5

7、00四项目启动（主材备料）准备阶段及项目前期手续办理2010年8月10日至2010年9月15日完成钢材、水泥、砌体、电气线材等大宗建材备料3000五项目开工建设初期2010年9月15日至2010年11月15日各项目经理部开工（备用资金）项目经理垫资拟考虑1500六开盘客户认购阶段2010年10月1日至2010年12月31日完成客户预定和签订认购协议书3000七项目建设中期2011年4月10日至2011年5月15日完成工程一半工程量4000八市场销售阶段—推广期2010年12月10日至2011年5月1日签订合同并补足商品房首付款和回笼客户资金8000九主体封顶阶段

8、2011年6月15日至2