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1、浅析香港城市规划理念摘要：本文从土地制度、交通规划和环境保护的角度，通过介绍香港这个高人口密度城市的一些极具针对性且高效的规划举措及政策，分别阐述香港规划成功的三个重要因素，即制度规范化、用地集约化以及政策人本化，同时将各种现状与中国大陆作优劣比对，总结出需要改进或借鉴发扬之处。关键词：香港大陆城市规划制度土地集约交通立体化以人为本环境保护香港，这个世界上少有的建筑密度极高的城市，拥有着近700万的人口，土地面积却只有大约1100平方公里（数据四舍五入到百位）。对于这样一些数字大家也许并没有很直观的概念，可以对比的是，我国大陆地区的上海，它的
2、土地面积约7000平方公里，人口约1900万，做一个很简单的计算大家就会发现香港的人口密度竟达到了上海的两倍还多，而上海已经是大陆人口密度最高的城市了，其繁华与拥挤程度我们可想而知，那么对于香港或许大家脑海里会出现一个人口“挤爆”的画面，但事实上，香港在高人口密度的情况下仍然保留了大量未开发的郊野土地，被公认为世界上城市规划、设计、建设、管理最好的城市之一，更是被称作把华人的智慧与西方社会制度的优势合二为一的城市。然而，香港政府并没有专门制度城市总体规划,认为那会使城市发展的总体规划缺乏灵活性，甚至让总体规划中的土地分配与实际的土地需求脱节;
3、而城市规划不是一张永远不变的建设蓝图,应该是一个不断研究和解决城市发展中存在问题的过程。所以,香港政府在进行城市规划时十分重视全港发展策略的研究,以《全港发展策略》作为指导全港城市发展的纲领性文件。《全港发展策略检讨》的主要目标是制定整体的长远土地利用,运输网络和环境质素三个方面互相匹配,协调的城市规划架构,以维护和提高香港作为国际城市所担当的角色,提高市民的生活质量,保持和加强香港作为一个人们乐于居住和工作的美好城市的形象。目前，香港总体上就建设和发展得比较有序和高效，我觉得最重要的三点就是制度规范化、用地集约化以及政策人本化。下面我会以土
4、地制度、交通规划和环境保护为例分别阐述以上三个观点。一、制度规范化----香港之土地制度香港人口密度极高，而让人吃惊的是，它的已发展土地占了土地面积的竟还不到25%，留下了相当数量的郊野、山林和农地，建成的郊野公园及自然保护区面积更是多达40%，这在一定程度上维持了生态多样性。而如此卓越的成就必然是有着极具权威性、规范性的土地管理制度作纲领的。其一，香港的土地制度稳定且具备一致性，大部分的规划程序都是由法例规定的,政府或其他决策机关不能随意更改规划,或做出和法例精神不一致的决定。其二，在香港无论是公营或私营机构,本地或外来投资者,都是一视同仁
5、,同样受到有关法例和规则所规范,和WTO所指的“国民待遇”的精神一样。其三，机制透明公开。在香港，土地皆为公有，由政府以批租方式有偿转让土地使用权。也就是说，土地使用者只是以租约形式拥有了土地的使用权，因此，每块土地上的开发项目都必须符合土地契约的条件，而每一幅土地的用途和发展潜力一般都会在土地契约上订明,在有相当透明度的机制下,发展商可以透过公开公平竞争投得土地的发展权。这使得政府对土地发展能够保持有效的管制同时确保获得最大的收益。其四，虽然香港有一套法定的制度规范各类型的发展,但在制度内亦相当灵活有弹性,以配合私人机构和市场的需要。例如在
6、土地用途方面,城市规划委员会一般只会为个别地段订下概括性的土地用途,例如“商业用途”或“工业用途”等，但并不会硬性规定是哪一类的商业或工业活动,这样可给予土地发展商适当的灵活性和选择。其五，某些制度以市场为指导，更能切合实际情况。例如在土地供应的数量和时间方面,除了通过制定售卖土地时间表来定期公开拍卖土地外,政府会将一些面积较大的土地储备会纳入土地申请表,发展商可按其需要申请将其有意发展的土地推出来招标或公开拍卖。该土地申请表机制就是以市场指导,让市场自行决定土地供应的数量和时间,这样可确保土地的供应能根据市场需求适当地调整，也便于更有效地把
7、握和管理土地的供求。然而，香港在土地使用方面看似完美的政策其实也并非十全十美、毫无瑕疵的。许多业内人士就认为，目前政府国土房管基础工作还有提升的空间，“政府土地管理部门应该有一套科学的管理模式，应该给社会提供土地信息，包括哪里有一级市场的土地、哪里有二级市场的土地、哪里有一级市场的房子、哪里有二级市场的房子、它们价格如何等等。这些都应由政府向社会公开告知，政府有责任给开发商提供指导性的信息。”这样就更有利于促进和加强政府对城市土地价格的管理，提高地价评估专业机构和评估地价的科学性和客观性，有利于房地产市场的健康发展。诚然，香港土地适度不够完美
8、，但如果将我国大陆和香港作比，大家很容易就会发现大陆目前的土地利用总体规划制度无论从涵盖的规范内容亦或执行力上才是确确实实存在着太多弊端或不足。而对于大陆土地问题，
