“浦江名邸”投资分析

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1、个案投资分析报告1——“浦江名邸”投资分析（2004年7月）区域分析“浦江名邸”位于虹口区南部周家嘴路、海伦路口，该盘一•期从2002年底开始预售，到现在已经是第三期了，在整个北外滩地区算得上资格很老了，确切的讲是位于北外滩地区的边缘地带（北外滩四至范围：东至大连路、西至河南北路、南至苏州河与黄浦江、北至周家嘴路）。从现有配套设施來看，这里是很成熟的：第一人民医院、虹口区第二屮心小学、继光中学、易买得商场、大连路隧道等都为住户的牛活和工作带来便利。加上周家嘴路本身是连接中心城区的交通耍道，以及规划中的轨道交通4号线和新建路通向陆家嘴的隧道。这些都能为木地区的发展前景加分添码，同属北外滩地

2、区的“白金府邸”（东汉阳路、旅顺路）均价达到18000元/M2,"燿江国际广场”（吴淞路、汉阳路）的单价最高达22000元/M?。照这样看來，“浦江名邸”三期均价15000/M2的报价应该还不算高。不过，在做了一个简单的市场调查之后，笔者发现事实并非如此。市场分析首先，笔者到“浦江名邸”附近做了一个简单的价格比较，与之仅一街之隔（通州路）的“香港丽园”的预售价格目前在9000元到12000元Z间（2004/8/5《上海楼市/租售情报》报价：8460—11126元），根据附近中介捉供的二于•房源的报价：而积110.86—150M2的房源,总价在111—137万。尽管楼盘的内部设施和品味比起

3、“浦江名邸”虽有不足,且预售的单位已经不多，但是加上二手次新房的供应量和这个价位，就足以对“浦江名邸”形成不小的竞争力。但是最大的竞争來B“浦江名邸”本身，在虹口区2002年12月商品房预售排行榜中“浦江名邸”一期以135093415.5元预售登记金额和22328.4预售而积位列榜首（2003/1/25《交易中心版上海楼市》P77）,算下来均价为6050元。而根据冃前附近中介提供的“浦江名邸”一期二手房源的报价：面积135.5—172.69M2的房源，总价148—220万，即单价11000—12750元/冋过头看“浦江名邸”三期，三期的土地取得成本很高，且属于刚性成本，加上财务杠杆造成的

4、财务费用，这个15000元/M》的均价下调空间不大，三期的两幢高层威尼斯座和黑尔本座位于整个楼盘北而，其位置和景观远不如一期。房型也变化不大，虽没有一期那种320M2大房型，但是威尼斯座最小的房型也在135M?左右。三期与一期相比，总的房型差异不人，又缺乏价格竞争力，从小区环境与品味来看“浦江名邸”比“香港丽园”要更好一点，可以初步得出结论：在三者之中，“浦江名邸”一期的二手房源会是笔者的首选。投资收益分析根据屮介公司提供的信息，假设笔者购买的是“浦江名邸”一期东面的温哥华廉12楼135.05M?二房二厅二卫的房源，贝IJ总价145万，加上装修的费用10万，总共155万元。目前该地区的空

5、置率较高：达到0.333（即平均一年中仅有8个月有效租期，这还是比较保守的估计）。月租金：4500元（中介公司的保守估计为450（）元，且全装全配包物业包发票）。但由于地区规划的逐步落实，其年租金增长率预计较高，可达5%；随着时间的推移，空置率也可能改善到0.167。下列计算以人民币为货币单位，按揭贷款还款方式为月等额本息还款法，数字保留到整数。其中：年净收益率=（年租金收入一年述款额）/上年末的投资累计额（为计算简便上年末的投资累计额不考虑复利因索）要项投资条件首付款年还款额假设第一年租金收入假设年租金增长率年收益分析年份（年底）年净收益率第1年]-27.97%36000空置率：0.3

6、335%第2年-20.69.%第5年]-11.22%6成按揭贷款5年第6年贷款还清2.76%620000209429第21年]5.73%第1年

7、-26.52%45000第2年j-19.55%空置率：5%第5年]-10.61%0.167第6年贷款还清3.44%第21年]7.16%上表考虑了不同空置率下的6成按揭贷款5年的情况，由于前5年每年投入巨额资金用于还贷，只租金收入太少，所以这几年的收益为负。但是一旦还清贷款Z后，到了第六年底,就将转为比较稳定的净收益。随着租金水平的增长，预期的收益率会更加高一点。为了与下面贷款20年的例子做一个比较，我还在上表屮列出了第21年的收益率。要项投资条件

8、首付款还款额假设第一年租金收入假设年租金増长率年收益分析年份(年底)年净收益率36000空置率：0.333第1年I-6.11%5%第2年]-5.45%第20年j0.843%6成按揭62000073899第21年贷款还清4.55%贷款20年45000空置率：0.167第1年i-4.66%5%第2年j-3.84%第20年j1.97%第21年贷款还清5.69%根据上表，在6成按揭20年期的贷款下，由于前20年每年投入用于还贷的资金较多,财