王珏林分析房产

《王珏林分析房产》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、王珏林：对我国房地产市场政策与形式分析大家好！非常高兴我们相聚在博鳌，今天主要谈一点现在很热闹，市场发展的比较快，信息也比较多，卖房更多，下面先讲课，完成就曾先生的看法再提一点想法，先谈一下主耍是因为今天时间关系谈三点,一个谈一下房地产的形势。第二，谈几项调控政策。第三，分析一下趋势。先谈形势，形势主要用数据分析，没有数据分析就没有根基，所以第「个反映真正市场的好坏主要看卖房子的多好，所以我把销售量放在第一位，销售量到今年9月份全国商品房销售面积是7.13亿平方米，也就是前三季度。第二，看一下投资，前三季度投资，房

2、地产开发投资增长32%o第三，看一下价格，分两部分价格，因为现在我们国家统计局在价格上现在统计有所变化，所以分析两个方面，•方面是一线城市的价格，第二个方面是涨幅最快的城市，一线城市也就是北京、上海、深圳、广州和杭州基本上环比除了杭州略有下降99.9%,下降0.1%其他保持持平。同比实际上同比述有一定的涨幅，北京增长了1.8%,新建住宅商品住宅增长了2.3%,上海是3.1、3.7o深圳4.5、46广州6.3、6.4,杭州1.2、6.4。涨幅较快的城市基本上都是二三线城市，也就是长沙、昆明、银川等，而且大部分环比涨幅

3、都在0.3%左右，乌鲁木齐0.2其他同比涨幅比较大,8.1、8.5的,现在跟乌鲁木齐这个商品房还是8.6。所以，就这样几个数据下面做一个简单的分析，所以刚才从大家的统计数据可以看出来，房价涨幅有所放缓，一线城市环比处在滞停状态，二三线城市涨幅还是比较快。第二方面就是开发投资保持较快增长，在我们前几年比较好的市场阶段，我们的房地产开发投资也就在25%到30%这个范围之内，现在环比虽然有点下降但是还是保持前三季度保持了32%O第三，房屋销售量比较平稳，还算一个不错的好年头，为什么这么讲。7.13按照这个数据来看，如果第

4、四季度，按照咱们前三季度平均的销售量应该达到什么样的水平呢？应当达到9.37亿平方米，也就是说接近了09年的水平，因为2010年是属于10.43亿平方米略低于10年，所以大家都清楚，09年2010年是我们房地产爆发时期，为什么我管他叫爆发，也就是大家在抢房不是在买房，我知道有的开发企业用一个礼拜的吋间赚了十儿个亿，而冃在2010年基本上是开发企业不说每个季度在涨价也差不多少，不知道外地二二线城市的情况，但是我知道北京，北京基本上是…年涨四次价，每次都涨两「千块钱，-年甚至翻一帝到两翻，有一个最大的房地产开发企业在北

5、京的西四环到五环中间，一年间三个定价，一期开盘9700这是年初，五月份二期开盘1.4、1.5万。到年底第三期开盘2.4、到2.5万。所以说爆发-淀没有错，很多人买房子托人走后门，所以现在回头再看，我们现在的销售量水平相当于或者是等于09年的水平，难道说这个市场坏吗？还是比较好的，为什么我们-线城市销售量出现低迷，甚至是下滑50%左右，我们全国的市场还这么好，原因很简单的，我们过去前几年的房地产市场主要是用于一线城市和东部城市,现在我们的市场大，而且二三线四线城市崛起在支撑这个市场。第四，调控取得阶段性的成果，并不是

6、绝对性的成果，只能说现在尤其表现比较突出的一线城市应当是价稳略降这个态势，而且降在哪呢？降在外围地区，比如说北京，降价最多的是通州，通州去年一个通州发展规划出台以后房价上升，原先是八九千，一下上升到2.5万，现在降到1.5万。所以他是不正常的上升，也是不正常的下降，现在在北京你看降价的都是大部分四环以外五环以外，也就是四环以内再涨,四五环之间持平略有打折，五环以外降。第二点，对于市场影响较大的几项政策。限购房地产税加息，第一先看一下限购，限购确实是行政行为，通过行政的办法来管理和组织市场调整这个消费结构，他不是市场

7、的，刚才曾先生说过，但是咱们要清楚啊，我们国家的房地产市场是什么水平的？儿年前我们的房地产市场不完善的阶段，不完善我们没有达到真止是的市场，我们土地资源是计划的，我们房价是市场的他匹配起来怎么样解决啊？所以曾先生有几个不了解不清楚的，大家不要听完了之后有一些企业听了高兴，我告诉你顺耳好听逆耳忠言，儿个方面他不了解，一个是中国的国情不了解，中国是一个发展国家。第二，对我们城市建设发展阶段不了解，为什么这么说？我们发展我们城市处于什么呢？我们仅有大城市东部城市发展比较好，我们更多的城市刚刚建设刚刚起步。第-:，他对我们

8、整个投资消费不了解，我们现在投资太大了集中在房地产上面，另外我们家庭消费没有别的出路。当然更不了解房地产市场，这个发展阶段，虽然我们房地产发展可以说不具备小学水平，你别把他看大了，如果真正的市场你政府是干预不了的，所以在各种情况下政府要不调整那对我们国家的经济,对我们整个房地产市场，以及最广大的城乡居民伤害非常大的，甚至买房全集中在小城市到大城市，大城市往特