EB-5就业分析高级篇：实战分析如何判别就业风险

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1、EB-5就业分析高级篇：实战分析如何判别就业风险在中级篇中我们详细比较了建筑就业和经营就业，说明了为什么建筑过程产生的间接和衍生就业创造难度最低，是当Z无愧的EB-5就业Z王。为了找到合适的衡量标准，进一步量化就业风险，我在这里提出一个新的计量概念：建筑影响(间接和衍生就业)参数“C”(ConstructionImpactParameter)。我把这个参数的数值定义为建筑产生的间接和衍生就业之和在总就业中的比例。通过数学表达出来就是以下公式：建筑影响参数C二建筑产生的间接和衍生就业数/总就业数作为一个比例参数，C的数值范围从

2、0到1。如果C二0,则说明项冃上没有建筑产牛的间接和衍牛就业，所有就业将全部来自经营就业，因此就业风险最大。反之，如果C二1,说明项目上所有就业都來自建筑过程产生的间接和衍生就业，没有任何经营就业，因此就业风险最小。总的来说，这个C数值越大，项日就业风险就越小。在这一篇中，我们结合实战案例，进一步说明拿到一个EB-5项目，怎么能找到相关的就业信息，根据这些信息又怎样计算建筑影响参数C并对项冃的就业风险进行准确的评估。实战讲解前，我们先把几个最容易混淆的概念清理清理:1）为什么租户就业（TenantOccupancy）是1-8

3、29阶段的定时炸弹？什么类型的项目最依赖租户就业？租户就业指的是商业项目（购物中心，办公楼，仓储中心，餐饮等）开发完成后，空间出租，由租户带入的就业机会。比如一家大型购物中心建成后店铺出租给商家，入住的商家因这个生意机会而创造的新就业就是租户就业o2012年12月20日美国移民局正式发布了一份针对区域中心使用“租户就业计算方法”（TenantOccupancyMethodology）的指导备忘录（GuidanceMemorandum）o该备忘录强调租户就业的确认必须要通过书面文件证明EB-5资金注入与租户带入的就业Z间有明显

4、的因果关系。而先前已经存在，只是从别处搬入新经营地点的就业岗位不能算EB-5资金创造出的新就业。事实上，不管是搬入新商铺的筒家还是搬入新办公室的公词都冇可能仅仅是换了经营或办公地点，实际工作人员或经营规模并没有任何增加。这种情况在现实中非常普遍，按照移民局的最新政策，这种情况等于没创造任何就业。使用“租户就业计算方法”提交1-924样本（Exemplar）申请或者1-526申请完全可以获得移民局批准，特别是在2013年前。而这些项目一旦到了需耍证明就业到位的1-829申请阶段，却又很可能拿不出书面证据证明租户就业是EB-5资

5、金推动产生的，从而无法顺利解除条件。最为依赖租户就业的项目是以出租获利的开发项目，比如综合购物中心（出租店铺），办公楼（出租办公室），仓储中心（出租储藏空间）等等。值得指出的是，2013年后新立项的EB-5项冃已经越來越少使用“租户就业计算方法”To2）就业人数预留比例（按经济分析报告能创造200个就业只用其中的100个叫预留100%）很重要吗？是不是预留足够多就业就彻底“安全了”？我们常常听说，某个项目能创造出1000个就业机会，但是实际只需要使用500个就业，就业“预留比例”高达100%,因为有足够大可以“犯错误的空间”

6、，因此项目的就业风险不大。这个所谓“预留比例”真的很重要吗？看过我们前两篇分析文章的朋友应该很清楚，这种简单的划分明显忽略了就业岗位来源本身带來的巨大难易差别，比如建筑就业和经营就业的难度差。仅以此为标准去衡量一个项日或者比较不同项日的就业风险是相当危险的。只看就业预留比例，而不计算更重要的建筑影响参数C,并对不同经营就业类型进一步分析，是无法准确衡量项目就业风险的。以下的实战案例就充分说明了这一点。3)如果就业到位明显滞后，什么情况下移民局会在1-829审批时网开一面？宽容度能有多大？按照美国移民局现行的政策备忘录，如果在

7、提交1-829申请时已经创造的新就业总数还未达到商业计划书中提出的目标，项目方需要对就业推迟这一情况进行解释。只要项目方可以说明就业推迟的原因以及在未来“合理”(Reasonable)时间内未到位的就业对以到位，移民局还是有很大可能全部批准该项目上的1-829申请。不过，移民局并没有说明这个合理解释的宽容度具体能有多大，大致还是会按照具体项目的具体情况进行确延。有一点必须注意，那就是在项日启动后任何阶段，项日不能有所谓实质性变更(MaterialChange)。就业到位与否的判别必须建立在项目没冇发生大的变化基础上。而一旦项

8、目冇实质性变更，比如原來商业计划书是写明建养老中心的，施工进展到一半项冃方决定改建酒店了，则批准1-526有条件绿卡的前提条件就不存在了，一切中请都可能从头再来。按照美国证券法(SecuritiesAct)的规定，EB-5项冃方必须准确而充分地向投资人披露项目相关信息。而这些披露的信息如果