浅谈商业地产项目的开发与设计

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1、浅谈商业地产项目的开发与设计摘要:近些年来，开发商自主规划设计，然后全部或大部分产权拆散出售是中国商业地产开发的主流模式，随之造成的无序开发和过度开发、产品功能不适应商业企业要求、产权分散难以统一管理限制物业升值等诸多问题，在今天看來异常突出，并且到了必须解决的时候。本文将在商业项目设计过程中理解的商业地产运作模式进行-些整理研究，提出自己的理解和今后商业地产发展的合理趋势。关键词:商业地产，地产开发，策划，设计，经营引言大部分开发商自有投资能力较弱，许多开发商希望通过寻找投资、融资的方式来解决资金问题。大量国际基金

2、及投资商，寻找地产投资项目，但实现成功投资的少之又少。在未来，要实现稳定、高速的发展，商业地产必须进入〃金融产品化〃时代。1商业及商业地产的基本概念1.1商业的概念(1)广义的商业(Business)：“生意”,指所有以营利为目的的事业。其特征是以获取利润为目的。其具体表现为：一次握手、一个电话、一次会议、一单交易都是商业活动的具体表现,通俗来说商业就是“赚钱的游戏”。咨询、房地产开发、贸易、批发、零售、服务等所有的经济活动都是商业的范畴。(1)狭义的商业(Commerce)：“买卖"，指专门从事商晶交换活动的营利性

3、事业。其特征是以商品交换。具体表现在：包括吃穿住行等息息相关的商品、服务和消费场所，主要包括购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游、文化、会展等1.2商业地产的概念(1)商业地产一一用于经营用途的房地产形式广义商业地产：除住宅以外的房地产形式。主体特征以租赁回报为目的，包括商场、酒店、办公、旅游、展览、集贸市场等具有盈利性质的商业建筑。(2)狭义商业地产：就是指用于商业经营的地产开发项目。商业地产的形式多种多样，最常见的如mall、大型批发市场、商业街、商场、社区商业等(开放、封闭)。大型商业地产项目的开发是一项复合工程，需要

4、对商业、地产、金融等各方面具有专业操作能力。2商业地产和住宅地产的区别国内很多商业地产项目失败的原因主要在于中国的开发商缺乏对商业地产项目较强的专业化理解，开发商经常出现以住宅开发的模式进行商业开发，把商业和住宅开发混为-谈。商业地产是-•项涉及面很广的系统工程，相比于住宅地产在户型、朝向、绿化、建筑等方面的专业技术耍求，商业地产具有更多更高的综合性要求。作为建筑师，我有幸有机会参与一些商业地产的开发过程。我国商业地产目前的一种情况是，有很多商业地产项目在商业策划定位没有做、招商没有落实的情况下就直接委托设计公司做规

5、划设计，开发商们也坚持“只耍做了就不怕没人来买、来租”的信念，而忽视了专业化产品的运作规律；而且投资者也仅从“-铺富工代”的传统观念出发，盲目投资商业地产，根本不知道如何经营商铺，店面，就导致商业地产建成后空铺，死铺的现象，投资的回报也就无法保证。3商业地产的操作在我们正在如火如荼的进行商业地产的开发、运营的时候，而且商业地产的复杂性日渐显示，那么商业地产是如何操作的呢？从这几年的工程项目来看，我理解的商业地产的项目分为地产开发和商业运营和资本运营等三块构成。首先商业地产的选址是关键最好能选在城市核心商圈，不过城市核

6、心商圈土地十分稀缺竞争激烈及高额的土地成本，所以退而求其次，可以选在城市副中心及新区规划高起点的区域。好处如下：(1)城市副中心及新区土地成本较低；(2)城市副中心及新区规划起点高，城市配套好，适合营造咼品质的项目；(3)中国城市的一个重耍特征是中高收入群体向副中心或新区转移，从而为商业项目实现较好的消费基础；(4)城市副中心及新区的土地…般规模较大，可以开发多种产品，降低开发风险；(5)城市副中心及新区的开发项目投入成本较低，升值潜力较大；(6)在城市副中心及新区开发大型综合体，可以获得政府较好的政策优惠。(7)选

7、在城市副中心的轨道交通便利的区域，商业更易聚集人气；其次就是要注重商业地产的开发过程商业地产的开发过程应该是商业运营、地产开发和资本运营二部分协调运作的过程。简述如下：1)在商业的前期阶段商业运营要进行市场调研及可行性研究；地产开发要进行商业功能规划和业态布局；资本运营要进行投资策略和风险评估工作。项目前期调研和定位准确与否关系到整个项目的运作是否成功和顺利。2)在设计及施工前期商业运营要进行商品结构的经营试算，以及主力店的洽谈和意向合约的签订；地产开发要进行根据商业运营的主力店及业态布局进行方案，扩初及施工图设计，

8、这样才能保证设计的建筑满足将来业态及主力店的需要；而在这…阶段资本运营要进行投资计划，融资计划和成本预算。在这一阶段如果招商晚于设计则风险很大，多数开发商在招商未有结果的情况下己开始规划设计，甚至开工建设，导致许多设计招投标完成，甚至已竣T的项目无法落实招商与营销。与项目的整体商业规划相比，建筑的规划设计属于下家。建筑的规划设计方案必须满足商业