北京密云司马台古北水镇案例-房地产

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1、古北水镇案例研究目录Part1项目概况及效益分析Part2项目成功因素分析Part3项目总结Part1项目概况及效益分析【项目概况】位于北京密云司马台长城脚下，总占地9平方公里，京郊大型观光度假型目的地规模：•总占地面积9平方公里，下辖古北水镇和司马台长城两个游览区承德市•其中古北水镇景区是在原有的五个自然村落基础上整治改建而成，保存有精美的民国风格的山地四合院建筑43万平方米古北水镇区位交通：•位于北京密云司马台长城脚下密云县城•距离密云县约45分钟车程，距首都国际机场1个半小时左右车程首都机场•从市区走京承高速直达，距北京市区两个半小

2、时车程，2015年通车的京沈高铁将在密云设折返站，通车北京城区后从市区到密云仅需15分钟•且恰好处于北京--承德(车程4个小时)这一经典旅游线路的中间位置【区域背景】古北水镇属于司马台·雾灵山国际休闲度假区的一部分，主要承担其度假及配套服务功能司马台雾灵山国际休闲度假区是北京市重点沟域之一。全长约50公里，面积170多平方公里。司马台长城旅游区区域为三个部分：中部是以古北水镇(司马台长城)国际休闲度假区为核心的国际旅游度假休闲综合目的地。西部是以香草园为示范区的世界乡村生活汇聚地汤泉香谷。东部是以雾灵山为核心具有山水养生功能的休古北水镇度

3、假区闲胜地雾灵溪谷【功能构成】设有古北水镇旅游专属区和司马台长城保护专属区，两者通过游线串联，形成集合体相互提升基于原有景区保护原则，设保护专属区，但由于保护区保护专属区与旅游专属区的文化相互结合，同时通无法满足游客对设施的需求，因此同时设立旅游专属区过游线策略形成旅游度假集合体，相互提升基于对原有景区的保护原则，无法进行大规模的设施建设，长城文化与北方民居文化的结合，有望使而景区大量的游客需要足够的设施承载司马台长城和古北水镇成为一条新的一日游因此在具体的开发中，古北水镇将参考乌镇模式，确定设立司或多日游路线马台长城“保护专属区”和“

4、旅游专属区”而且按照目前的门票策略，进入司马台长其中保护区与旅游区严格隔离，而旅游区主要定位为“观光休城必需先进入古北水镇闲度假、商务会展综合功能的国际旅游综合体”司马台长城——保护专属区古北水镇——旅游专属区【空间布局】除进口处的民国街区，景区核心部分分为水街风情区、卧龙堡民俗文化区、汤河古寨区三大部分汤河古寨区•震远镖局•镖局客栈•八旗会馆•雁门客栈•望京楼精品酒店卧龙堡民俗文化区•长城书舍酒店•英华书院•杨无敌祠•杨家客栈•梨园客栈水街历史风景区•司马小烧酒坊•司马缸酒楼•永顺染坊•永顺客栈•英华客栈【业态规划】以北方古水镇为基底，

5、打造文化展示体验、特色住宿、商务会议、日常配套等丰富业态，提高参与性和体验性文化展示体验区:10个展示体验区（小型博物馆），介绍关于北方酿酒、染坊等传统工艺,及日月岛演艺区、长城书院、童玩馆、毛猴馆等特色住宿：目前已经建成1个五星级酒店（水镇大酒店），3个精品酒店（乌镇会、望京楼、长城书舍），400余间民宿，总共计约1500间客房商务会议：预计建设两个大型会议中心日常生活配套：银行、邮局、菜场、综合超市、药店、诊所、快递、书店、干洗店等【市场效益】古北水镇国际休闲度假区自身便吸引了大批游客，已经成为京郊旅游的一个新地标游客量收入20

6、14年1月试营业，10月份正式营业客单价：目前古北客单价在200元以上游客量：在没有任何宣传花费的情况下，古北度假区收入：收入分布与乌镇类似，门票收入预计占取得了超预期的客流增长情况比约50%，其余包括酒店、餐饮、游船、商品销售等游客量预估：2014年当年，古北水镇的客流清明节三天，度假区总收入超过320万元将会达到150万人次，之后数年增长到350万人“五一”小长假，实现收入1183.19万元，占密云全次的高峰县景区收入的82%节日游客量后续发展动力清明节2万人次10月份正式营业，门票将由80元提升至150元五一节5.9万人次

7、招商配套的跟进将进一步加强水镇景区的可玩度和吸端午节5万人次引力周末8000～9000人次目前景区内实际可用房间仅600间，后续随着民宿的持续开出，将进一步提升过夜人次和客单价周中600～800人次对团客、会议市场的开发将是巨大的市场古北水镇的发展也使周边景区获得新生，旅游收入和游客增长率达到30％－60％，使整体国际休闲度假区综合收入居全县之首五一黄金周游客总数将近10万人，约占全县旅游接待总人次的30%，综合收入总数1500余万元，约占全县旅游综合总收入的40%。五一黄金周期间，司马台雾灵山国际休闲度假区经济呈现出良好的发展态势

8、，以古北水镇(司马台长城)为核心的度假区实现了最大限度试运营，游客极其火爆，3天客流总数达到6万人次，综合收入将近900万元，位居全县旅游景点综合收入首位。司马台