上海海湾别墅策划案

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1、上海海湾别墅策划案第二部分、市场概况了解通过对各类信息、数据的收集和调研结果的反馈得知，本次调研的实就过程和实丿施结果基本符合前期的构思及意图，能够充分保证研究的有效性及得出结论的可靠性。第二部分、市场概况了解一、整体情况分析1、上海别墅市场趋向成熟上海别墅市场起步于80年代后期，发展一直较为缓慢，进入90年代后期，随着上海对外开放程度的进一步提高和房产业的迅速发展，在上海出现了大批外销花园别墅群，形成上海别墅市场的第一次浪潮，但此时别墅的类型、功能及其针对的潜在客户群均较为单-一，市场化程度较低，因而在随后的几年中再次跌入了谷底。

2、直至1998年下半年，随着中国经济的持续、高速发展，作为国内经济中心的上海的住宅市场得到了迅猛发展，同时也带动了别墅市场的复苏。地铁1号线的通车营运使得上海西南郊首先掀起了内销别墅的开发热潮。经过这三年的发展，上海的别墅市场己由单一的基本别墅类型发展成为多元化物业共存的市场形态。排屋概念的出现，双复式公寓（叠加式别墅）的形成以及近年所出现的“里弄式住宅”和“新独院住宅”，均可看作是别墅的衍生产物，表明市场开始真正走向成熟。近年来，上海别墅住宅建筑而积与销售量以持续15%的幅度递增，去年别墅的总体价格水平比前年上涨了10%,而伴随着入

3、世及第八次降息等利好消息的刺激，可以预见，别墅类物业的需求仍将呈放人趋势，别墅市场前景•看好。2、市场供应状况分析——供应量持续放大据统计，目前上海别墅开发用地近2万亩，平均每个项H的山地面积在10万平方米左右。以综合容积率0.7计算，则近2〜3年内上海别墅市场的供应量将达到940万平方米，这还没冇计算近两年内新批土地的潜在供应量。刃外，从2001年土地出让面积的容积率来看，呈现出大幅度下降趋势，去年1一9刀平均容积率为1・32,第三季度则为1.16；而前年同期分别为1・87和1•83。进一步反映出今年投放市场的别墅仍将处于较大的上

4、升趋势。——区域分布以近郊为主据搜房网别墅数据库统计，H前沪上在建别墅冇近1()0个，绝大部分分布在交通方便、环境较好的近郊区，其中闵行、松江和浦东新区和长宁四个区域在售别墅项H总数山到了上海别墅供应量的8()%以上。如下所示：——价格结构合理通过对在伟别墅的总价进行分析发现，目询上海别墅供应量集中在100万至200万价格段,占到了供应量的46%；其次是总价在200至300万的中高档别墅，占总供应量的17%；而总价在100Jj以下的经济型别墅和总价在300Jj以上的豪华型别墅分别为15%和12%。从价格上看，上海别墅市场的产品结构与

5、消费结构基本吻介，不存在大的结构性矛厉。2、市场需求状况分析——短期内需求增长冇限目前上海约17()()万人口，以5口Z家计算，约冇34()力个家庭单位。按照现冇人均收入水平，结合国际惯例来统计，将有2%的家庭购买别墅，这样仅上海木地就蕴藏着6-7万套别墅的消费能力，它还未包括来自港台地区及周边省、市的购买者。而IT前上海别墅上市的总量还不到1.5万套，仍然冇较大空间。但另一方而，日前上海市住宅市场一年近两千万平方米的销售量也只能保持三年左右，按中房指数办公室去年底的调查数据分析，在购房者中只冇5%的家庭会选择别墅物业，那么上海去年

6、的别墅年需求量就只有7600套左右，合建筑而积两白多万平方米，与人量的市场供应量还冇一定差距(结合上述，上海房地产市场2~3年内要消化近一T•万平方米的新建别墅,则平均每年必需卖掉三白多万平米，即一万套以上)。因此，长期看好的别墅市场在短期内显然是供过于求。上海市别墅市场在经过前两年的预热Z后，在近三年迎来供应高峰期。本次调研表明，今年上半年开盘的别墅项H就不下30个,短期供应量的增长速度超过了盂求量的增长速度。对本项忡而言，前期的市场定位变得尤为重要，如何在现今纷乱的竞争局面中实现利润最大化并奠定初步的品牌基础，市场定位的正确与否

7、为根本之因素。3、市场前景预测从需求结构的角度分析，上海当前别墅市场较Z以前有了质的飞跃，别墅生活不再是可望而不可及的贵族生活的标志，正在悄然走入普通百姓的生活。2001年，上海别墅市场的销售而积、销售金额在整个商品房销售比例逐步上升。而随着上海人均GDP的逐步增长(到2001年已突破4500美元)，及加入WTO后汽车价格的下降、审政交通建设的不断完善，随着第二套住宅时代的到来，时间、空间和距离有了新的概念,人们的居住理念发生了重大的变化，别墅生活将越来越为更多的购房者所接受,市场前景看好。二、发展态势综述1、产品设计趋势——规划采

8、用点状、流线型的布局形式。别卑的绿化重点抛弃了中心围合的景观控制论，而以散点布置，确保一户一景的绿化配比。——房型目前上海新开别墅的户型结构都比较科学，款式多样，结构都较为简易，主力而积控制在25()平方米。主流结构为一•楼为公共空间