浙江住宅销售价格走势、影响及对策研究

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1、住宅销售价格是房地产市场的重要经济指标，其涨跌对社会经济各方面有着深刻的影响，也是社会各界密切关注的焦点。木文从研究浙江住宅价格现状出发，探讨浙江住宅价格变动的原因，对住宅价格合理回归的必要性进行分析，提出让住宅价格进一步合理回归的对策和建议。浙江作为我国改革开放的先行地区和民营经济比较发达的省份，是我国经济增长最快的地区之一。房地产市场交易并常活跃，形成业界所谓的“浙江现象”，对经济增长和财政收入贡献很大。但房价的过快上涨，给经济的可持续发展、人民群众的安居乐业、社会的和谐构建，都造成了一定的阻碍。因此如何进一步让房价合理回归，以实现百姓的安居

2、梦，是当前政府亟待解决的问题。一、2002年以來浙江住宅销售价格走势及特点（一）2002-2011年浙江住宅销售价格一路上涨，2012年上半年出现下跌国家统计局浙江调查总队统计数据显示，全省2002-2011年各年度销售价格与上年比均出现不同程度的上涨，新建住宅销伟价格涨幅最高的是2004年，二手住宅销售价格涨幅最高的是2002年；2012年上半年两者价格同比均出现下跌，新建住宅和二手住宅销售价格分别下跌6.7%和7.2%。（二）住宅销售价格的地域性波动特征明显全省各地社会经济发展不均衡，导致房地产行业的地域性很强，不同设区市住宅销售价格波动幅度

3、差异较大。以2002年浙江新建住宅销售价格涨幅为例，涨幅最大的是台州市，同比涨幅为12.3%,比涨幅最小的嘉兴市高11.3个百分点。同样在价格下跌的2012年，上半年跌幅报大的温州市同比下跌12.2%,与跌幅为1.0%的舟山市比，两者跌幅相差了11.2个百分点。个别年份一些设区市住宅销伟价格趋势与全省相反。2009年丽水市受民间高利贷崩盘影响,新建住宅销售价格与全省其他10个设区市趋势相反，全省全年上涨15.3%,丽水市全年却下跌0.8%o2011年温州也出现类似情况。（三）新建住宅和二手住宅的销售价格涨跌幅度，随着市场化程度的提高出现轮换200

4、2-2003年房地产市场发展初期，二手住宅市场在价格和成交上比新建住宅表现活跃，2002-2003年新建住宅销售价格涨幅比同期二手住宅销售价格涨幅分别低了16.7个和5.2个百分点。随着住房制度改革的不断深入，浙江新建住宅市场的不断发展，2004年以后，新建住宅在价格上表现强势，销售价格涨幅开始高于同期二手住宅销伟价格涨幅，2004-2011年分别比二手住宅销售价格涨幅高0.2、3.7、1.6、1.7、3.1、0.6、7.4、1.1个百分点，2012年上半年比二手住宅销售价格跌幅低0.5个百分点。（四）杭州、宁波等主要城市价格波动幅度大于全国其他

5、重点城市浙江房地产市场启动明显领先于其他省市，杭州和宁波成为全国房地产市场价格的敬感地IXo从表1看，杭州和宁波房价涨幅在10个全国重点城市屮排名幕前，其中宁波在2002年、杭州在2005年和2006年，其房价涨幅均列全国第一位；2012年上半年房价下跌，杭州和宁波跌幅列第一、第二位。二、浙江住宅销售价格变动原因分析（一）经济增长是住宅销售价格趋势性上涨的决定因索浙江社会、经济各方面发展良好，城市化、工业化进程加快，城市新区建设和IU城改造规模持续升级，对城市交通、通讯、电力、信息、市政等基础设施的建设不断加强，使城市教育、卫生、文化、体育等社会

6、事业得到长足发展，提高了城市品位和社会经济发展的承载力以及对外吸引力，给房地产价格的上涨提供了空间。（二）宏观政策对房地产市场价格的变化产生重耍影响中央政府自上世纪九十年代以来，根据房地产市场运行态势和运行环境的变化，共进行了三轮房地产市场宏观调控，对住宅销售价格运行产生了重要的影响。一是1992年邓小平同志南巡讲话以后，房地产价格猛涨。1993-1995年针对经济过热进行的紧缩调控政策，楼市暴跌。二是1997年爆发的东南亚金融危机，市场出现疲软。国家以激活住宅市场为目标，1998-2002年实施扩张性房地产宏观调控政策，房价明显上涨。2002年

7、全省房屋销售价格比上年上涨11.3%,其中二手住宅涨幅高达25.1%o三是2003年以来针对房价过快上涨进行笫三轮房地产市场宏观调控，房价随Z起伏。2003年4月，中国人民银行提高首付、限制购买第二套住房贷款；国土资源部、监察部联合发文要求紧缩严控土地供给；2005年3月对营业税征收的内容及细则出台时间做出了规定，并限制“期房”的转讣，房屋销售价格涨幅大幅度冋落，2005年浙江省房屋销售价格与上年相比上涨&4%,比2004年冋落了6.8个百分点。但以大面积高档住宅为主的市场房屋供应结构未得到根本改变，房屋销售价格仍处于高位。2006年4月，屮国人

8、民银行再次上调银行贷款利率，同年5月，国务院常务会议，提出了以调整住房供应结构、调节房价为冃标的六项措施，房地产市场价格涨幅放缓，200