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1、国内房地产股权投资基金策略选择分析国内房地产基金萌芽于2010年，发展至今仅6年多的时间，在各个方面都还处于探索阶段。房地产基金可依据风险收益特征而划分的三种典型投资策略:机会型、增值型、核心型，这三类投资策略具有不同的风险收益特征,投资标的，运营模式。以住宅地产为代表的机会型策略所谓的机会型策略,主要是指参与房地产开发过程，以获取地产开发的高收益并承担相应的高风险。地产开发是一种高风险的投资行为,因为在房产最终完成开发,并销售出去之前,不向投资者提供任何的现金回报。房地产开发存在着大规模、长周期的资金投入，面临着极大的市场风险和流动性
2、风险，同时，房地产开发也是一个高回报的行业，因此机会型房地产基金存在着较高的风险特征和相对较高的投资收益。国内多数地产股权基金采用的是机会型策略。国内采用机会型策略的地产股权基金发展速度慢,主要由于：(1)国内房地产开发企业为确保项目的控制力和公司战略的贯彻力度，一般也不接受外部投资人。(2)国内地产金融产品丰富，基本覆盖从拿地到按揭的整个环节,对于信用良好的开发商，能够获得较低成本的资金。(3)房地产开发业务流程复杂,专业化程度高，信息不透明，开发商和基金管理人信息不对称,对投资项目的判断存在分歧。(4)基金管理人缺乏对项目的管理经验
3、和控制手段，难以解决与股东方或者相关方的关联交易与利益一致性问题。在存在相关方的前提下,项目公司实际控制方更有可能将大部分投资利益转移给利益相关方,而不是留给基金投资人。以上问题,部分可以通过商务谈判解决,更重要的是需要管理人具备房地产开发方面的专业知识,以及妥善安排好管理团队与股东方利益分配机制管理团队项目决策权限的能力，能够对项目层面的财务、成本管理具备掌控力国内房地产开发企业为确保项目的控制力，一般也不接受外部投资人，国内房地产开发企业为确保项目的控制力，-般也不接受外部投资人。以产业园地产为代表的增值型策略增值型策略主要关注的是
4、在建成后到成熟运营前地产资产的增值服务及运营。增值型地产基金既需要捕捉市场上被低估的房地产资产机会，也需要有足够的服务和运营能力提高其内在价值，更需要有资本运作能力操作基金生命周期之中的募投管退各阶段。由于住宅类地产在开发完成后即以直接销售方式卖出，因此住宅类地产一般不适用于增值型策略，典型的增值型策略包括产业园区、工业园区、公寓等类型。产业园地产基金的主要服务内容包括对产业园的建设开发、装修和招租、产业整合和产业园运营、园区内金融服务等。增值型策略的投资收益来自于两部分价值增值。一方面是作为运营价值的租金和出租率经过运营服务提升后的增
5、值，另一方面是作为资产价值的房地产资产本身的增值。这两部分价值的提升能带来较为客观的投资收益,同时由于运营端已经具备基础资产作为基础,因此相应的投资风险亦低于房地产开发项目O此类基金主要应关注的投资标的是国内一、二线城市或核心成熟群范围内的新建成、新交付、具有重塑性或升值潜力的物业。以收购写字楼.公寓为代表的核心型策略写字楼是商业地产的典型代表。在中国国内，无论是商业物业业态,稳定的租金现金流，以REITs作为主流手段的金融工具和资本市场的逐渐成熟，也推动了核心型策略基金的快速发展。商业地产与宏观经济的趋势紧密相关。一方面,宏观经济的整
6、体质量决定了商业写字楼的市场范围和租金水平,另一方面,宏观经济的增长性决定了岀租率。中国商业写字楼市场在过去几年经历了租金和出租率双升的行情,为商业写字楼基金的出现提供了市场刺激。当前，持有型的商业地产基金岀现还面临着几个重要问题。其一,物业价值与租金价值之间的较大差异，导致中国市场上商业写字楼的租金回报率同比而言低于其他投资回报率,因此以商业写字楼为目标的财务投资不受欢迎。其二，当前国内没有出现商业写字楼的整体市场,特别是大型机构投资人尚未全面入场,商业写字楼还处于由各运营方独立持有和运营的碎片化市场。其三,针对持有型投资的金融市场和
7、金融工具尚在完善过程中，资产证券化和REITs产品供给量尚小,短时间内不会对商业地产基金的退出提供直接支持。核心型地产基金,主要是对低估值的商业物业进行整体收购,经过模式改造和运营提升,重塑投资标的的内在价值,并通过与大型投资人的合作关系实现最终退出。此类地产基金管理人所具备的管理能力和禀赋，不仅仅体现在对商业地产基金资本运作模式的操作上，更需要团队具有对于商业物业自身的经营运营能力和操作能力。缺乏同时具备资本运作和商业物业运营能力的专业人才和团队,正是中国尚未大范围出现商业房地产基金的原因所在。综上,结合我司实际情况,参与国内地产股权
8、投资可以采用两种合作模式:第一,以FOF的模式,投资于国内地产股权投资基金,通过选取优秀的基金管理人,如光大安石、鼎信长城等，间接参与国内地产股权投资项目。第二，与国内顶级开发商合作,开展住宅机会型地产股权
