物业精细化管理2

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1、物业项目精细化管理德威物业品质部主讲：贾玉林二0一四年六月十七日内容大纲１、什么是精细化管理？２、物业管理项目如何应用精细化管理？３、物业管理项目如何建立精细化管理？思考第一个问题：物业项目为什么需要精细化管理？物业管理服务全过程24小时完全透明物业管理先天不足行业定位保本微利物业管理有两个先天不足思考第二个问题：现在的物业管理处于哪个发展阶段？现代企业管理的三个层次：第一层次人治管理第二层次法治管理第三层次人本管理老板说了算，头说了算低阶段：岗位责任制高阶段：精细化管理低阶段：人本管理高阶段：自主管理思考第三个问题：物业项目经理要做好哪几件事？人财物品质公共关系第一节：什

2、么是精细化管理？一、精细化管理的起源与发展。二、精细化管理解析一、精细化管理的起源与发展“精细化管理”是源于发达国家的一种管理理念，主要出现在大规模工业制造，如汽车、家电等产业中。20世纪70年代，全美国在惊呼：美国到底怎么啦！？日本人的汽车如湖水般涌入美国。原因很简单：日本丰田创造了“精细生产方式”。美国通用电气（CE），在日本公司的较量中不断改进，最终确定了一项系统而成熟的方法。名曰：6西格玛。6西格玛水平表示，每百万次操作中缺陷数为3.4个。二、精细化管理解析观点一：北京某物业公司总经理：精细化管理就是将管理覆盖到每一个环节，控制到每一个细节，规范到每一项操作，精确到

3、每一项数据。观点一：深圳某物业公司总经理：细节管理成就品牌，这是一个细节制胜的时代。细节影响品质，细节体现品味，细节显示差异，细节决定成败。我的观点精细化管理就是用最少的资源获取最大的效益。小结：精细化管理就是用最少的资源获取最大的效益，那么，物业管理如何应用精细化管理？效果如何？有哪些技巧？接下来我将从五个方面讲述如何应用精细化管理。第二节：如何应用精细化管理？一、物业过程管理二、物业内部管理三、物业现场管理四、物业业主管理五、物业经营管理一、物业过程如何应用精细化管理？早期介入（规划设计）接管验收（工程问题）入伙管理（第一印象）装修管理（装修监管）12问题1：如何确保物

4、业管理定位与房地产项目匹配？解决产品定位与物业管理匹配问题。策划物业方案费用测算收费标准人员配置管理模式问题2：开发商遗留问题转稼到物业？工程问题设备设施销售承诺解决措施规范早期介入规范公共部分接管验收界定前后责任（设备极限运行、物业用房、和谁对话很关键、智能化系统承接检验办法）解决产品交付质量问题。问题3：开发商、业主、物业责任不清，最终物业买单（接管验收、二次装修）解决措施规范私有部分接管验收，规范二次装修管理，界定装修前后责任（施工管理、邻里纠纷、洗手间打孔事件、工程质量报告与分析）解决先后质量问题避免责任纠纷问题3：业主认为开发商与物业是一伙的，房屋买卖与物业服务

5、混为一谈。解决措施：解决概念模糊问题，为日后合作奠定基础1、借入伙契机2、树良好第一印象3、区分房屋买卖与物业服务（合同、业主公约、住房手册）恭祝各位业主入伙大吉小结：物业过程管理目的是要解决好开发商将房屋这样一种特殊的产品由交付给业主，再由业主将产品委托给物业服务企业进行维护管理的一个过程。业主办理入伙手续后，物业管理将从后台走向前台，此时，物业管理团队能否令业主满意？企业内部管理如何进行？如何通过企业内部管理实现用最少的资源获取最大的效益？二、内部管理如何应用精细化管理？团队建设（企业文化）目标管理（量化指标）预算管理（收支预算）品质管理（过程控制）12问题1：同样的工

6、作内容不同的员工其结果往往差异性很大，如何解决员工不会做的问题？1、细化、量化工作标准解决不会做的问题2、强化培训力度和培训效果温馨动作贴示站姿：双手在腹前相叠（左手在下右手在上），一般为上衣最下面一个扣子之下。给业主感觉专业亲切。引领手势：五指并拢伸直，掌心斜向上，要把手臂伸直。给业主感觉专业、周到、轻松。问题2：员工没有责任心，得过且过，工作效率低。事好做，人难管！！！解决措施解决不想做的问题。1、培育企业文化2、营造良好的工作氛围3、强化品质监管，末位淘汰问题3：员工执行力不强，凡事打折扣。解决做不好的问题。解决措施：1、强化目标管理2、强化预算管理3、强化计划管理小

7、结：内部管理的目的是有效提高工作效率，形成良好的团队精神。但是有了好的团队就一定能做好现场管理吗？四保（保安、保洁、保绿、保养）管理看似简单，却是物业管理效果最直观的体现，因此，现场管理不容小视。如何做好安全防范？如何确保设备正常运行？如何有效监管分包方？如何通过现场管理实现用最少的资源获取最大的效益？三、现场管理如何应用精细化管理？房屋及设备管理公共秩序管理公共环境管理分包方管理12问题1：安全问题防不胜防（防盗、防火、防高空抛物、防电梯事故）1、全方位打造军事化队伍2、做好“五防”（人防、物防、技防、群防群治、