产权式商业物业分析

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1、产权式商业物业分析笔者曾经在《万达》月刊和一些专业网站的论坛上谈到过商业物业的儿种运作模式，发现文中捉到的“售后返和［”模式的运作最能引起同行们的共鸣，论坛上的跟贴众多，我也收到很多邮件，大家纷纷提出了自己的见解。虽然近年来返租模式大行其道，但业内一肓缺乏对这种模式的系统性分析。笔者在本文试图对管理型商铺的售后返租模式进行一些探讨，希望起到抛砖引玉的效果，对我们的工作有所帮助。产权式商业物业是指由专业的商业经营管理公司负责经营管理，而物业产权为了冋笼资金的盂要实行拆零销售，所冇权与经营管理权实施分离，用

2、于从事商品销售、休闲、娱乐等经营活动的建筑物。产权式商业物业主要区別于产权未进行拆零销售的经营式商业物业，它的进一步细分主要以其租赁的方式为依据，分为整体租赁、分零租赁和整体分零租赁相结合三种方式。零售产权、-整体租赁的商业物业乂称作“管理型商铺”，其根本特征是开发商拆零销售产权回收资金，通过长达10-20年固定化、利率化的返租回报，将经营权从投资者手中取回，然后委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营，获取租金，回报投资者。因为由专业公司代为管理，投资者获取长期稳定的返租回报，故名“管理型商铺”，其

3、运作方式往往概括为“售后返租”。—、案例情况A项目，位于成都市地理中心和商业中心天府广场旁边，于1997年底破土动工，2001年6月竣工完成。该大楼占地面积7172平方米，总建筑面积近11万平方米，共34层。其屮地下3层、4层为车库，可泊车40()余辆；地下2层至地上11层均为营业用房，单层面积约5000平方米。12层至30层为写字楼，单层面积约1500平方米。裙楼设扶梯40部，两部观光电梯，货梯1台，消防梯1台，客用电梯2台。该项冃地处绝佳位置，具有无法复制的优势地位。其地卜-室与规划地铁中心站直接相

4、通,成为未来的地铁上盖物业，将形成新的“地铁经济”和“地铁概念”。目前12层至3()层的写字楼己全部整体出售并入住办公，业主为某保险公司。地下2层至地上5层为某国内著名百货零售商负责经营管理。该项目在其商铺的销售小，采取了所有权、经营权、使用权三权分离的模式：为提高市场接纳力，将商场产权划整为零，划分为10-100平方米的小产权进行销作回收人量资金。然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权，其年回报利率定在7%左右(高于银行贷款利率才有吸引力)。这样所有权属于投资者、经营权由专业商业管理公

5、司掌控、入场经营商家拥冇物业使用权，实现了三权分离。在统一经营的背景下，最大程度实现商业物业的整体经营价值，同时使建筑单休获得最大的价值与租金增长空间。这是一•种高收益高风险的运作模式，适用于大型封闭式商场。从该项目开盘以来的运作来看，通过拆零产权、销售旺铺回收了巨额资金，大人缓解了困扰开发商已久的资金紧张问题。经营商进场以后经营状况也比较理想，进一步增强了中小投资者的信心，促进了商铺的销售。在成都还有一个正在按此模式运作的人型项口，其租金回报率为每年7.5%,每三年递增0.5%,租赁回报期长达20年。

6、二、三方利弊分析（一）开发商对绝人多数开发商而言，是没有足够的资金实力和耐心等待物业的逐渐升值和租金缓慢抬升。通过零售产权，短期内回收人虽资金，保证工程建设的顺利进行和物业的正常营运——这或许是不得已而为之的解决之道。封闭式的大型商业物业往往一卖就散，一散就乱。通过将经营权以固定分红回报的形式从产权所有者手屮收冋，交给真正经营实力的人商家进行经营，实现统一规划经营，易吸引上行人流，盘活楼盘，冇利于楼盘升值，让客户感受升值空间。开发商一般在项冃销售结束、商业经营步入正轨后金身而退，将商铺的控制权交给了专业

7、的商业管理公司，而商业管理公司是否能够进行科学的营运规划、完善的经营管理及其资质、理念将对•商铺价值、长远的租金回报起到重要的作用。在这种高风险高利润模式的运作当屮，涉及人型商业项目的规划、设计、招商、销伟、工程等所有环节，对开发商的综合运营能力要求极高。而且，回笼资金（即产权分散销售）与商业经营（即统一规划经营）两者总是一对深刻的矛盾，而且商业物业的经营对开发商名誉、品牌的影响也将冇很强的广泛性和延续性：试想，一个销售不畅，入住率低的住宅小区是很容易被市民遗忘的。而对于一个位于市屮心，经营不善冷冷清清

8、，返租回报承诺无法兑现、投资者云集讨债的犬型购物广场，即使当年开发商销售良好，早已赚得盆满钵满，其长期的负面社会影响也会使开发商的品牌形象大打折扣。（二）投资者近年來，由于股票风险太大，银行利率的一降再降，房产投资便无疑成为投资者关注的焦点。临街商铺、社区商业、商业步行街、购物屮心、专业市场等各种商业形态的物业纷纷涌现，开发商与投资者共同把这个市场推向了高潮。“管理型商铺”的出现，对广人的购房投资者冇以下的利和弊：1.省去了投资者出租的风险