南京某中高档住宅项目全程策划方案

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1、建筑资料下裁就在算龙网**项目全程策划方案建筑资料下裁就在算龙网项目总论一、基本情况：物业名称：物业地址：浦珠北路150号小区规划建筑面积6.1万平方米，有13栋6层（局部7层）单体楼组成，砖混结构，容积率1.83%,绿化率40.8%,楼间距最低26米。目标是建成南京市中高档住宅社区。项目总投资56007J人民币，2008年11月开始立项，计划2010年8月末全部建设项目完成，2012年底实现售房率100%o南京市浦口区规划局已经批准了该项目的建设用地，并给出了红线与规划设计要点。项目模式与合作方式：本项目由本公司独资开发，项目的经营方

2、式为：住宅全部销售。二、项目可行性报告的结论：本项目总投资为5600万元，总建面积61530平方米，其中住宅57227平方米，商铺4303平方米。本项目主要经济指标是：1、本项目住宅销售部分：项目成本为3500元/平方米，住宅售价为5000〜6800元/平方米。住宅部分利润总额为515万元。2、商铺销售部分：商铺共4303平方米，售价12000元/平方米，商铺利润总额为684万元。其总投资利润率为21.4%由上面所列的数据可分析：本项目住宅部分利润总较大，投资利润率也较高，其全部投资和自有资金投资的内部收益率均大大超出行业的基准收益率8

3、%,因此，住宅部分经济效益较好，方案可行。商铺的投资利润率相对住宅更高，方案可行。综合来说，本项目两个经营方案均可行。建筑资料下裁就在算龙网第一部分项目市场研究南京市房地产概况与房地产市场走势分析（中观）南京房地产市场2008上半年总结及走势分析2008年上半年南京房地产市场与全国大部分城市一样，处于低迷状态，究其原因是国家及地方政策调控效果的逐渐显现，及07年南京房地产市场火爆比较下的低迷。现从房地产指数情况，商品住宅交易行情，房地产开发经营状况，外部发展环境，以及土地市场状况來分析南京市上半年房地产市场运行情况，并对下半年的发展进行

4、预测。1、指数情况2008年1-5月指数变化情况：各指数基本保持稳中有升的态势，与去年同期相比表现上扬，如表1所示。南京市综合指数走势情况如图1所示。表］南京“月城市综合指数及各分物业题变化表时间4070P0702^0703“0704』070530801-0802*0803a0805^中房南隶综合指数962心986p1006<"104b'1059P1247.1250」1256^1260-1252涨跌门・7。+24P+20"+35农+曲+3心+6门+4心・2中房酉京住宅指数•一793Q810^838-833103初1045"1052105

5、4-1058^涨跌J+10^+17^+3+13+2・知+8-+6&+3a+4心中房南京办公搂指数1698P1773P188%2006卩2058P2040^2023203b204b2032涨跌・72・、4-75••4-115-+118*1+52Q・3心・心+12・12中房站京商铺常数-1133-11221086<11121216^1634。1622厂162W1635,1617"涨跌J-42P・12心・35心+33-+97门-38^•129+7-+6门-18p建筑资料下裁就在算龙网2、商品住宅交易行情。南京市1・6月住宅成交变化情况如表2所

6、示.卩表2南京M月住宅分月成交变化情况表5FH>(%)工07年^《％八l^kt06年(%八(%)J同比07年，(%)a同比06年(%)^(平方将(%)<恒4680<44皿429235.5%449%-30.05^-42.06--3.86P47355。-34.22P2月卩2620^•44.02P■<22-18.331'174%-6121^•59.0b■4278180040^-61.9^'3月门5885*12462^•26㈱・11.4^3913124%・37.6加•3503398440121,妙4月八5438.•7.62•51.62■24.8

7、2^3624"-7.4Ip-51.37-49E405370-L745月门6829・25.53-50.42-29.37^44532273-5403^•54.6知48184承18.86P6月门6003<•1212427A•18.0245妙297沧-55.90%-42334964843,«%^1月随天气转冷，南京楼市步入淡季，再加上暴雪天气的影响，整体销售乏力。随着年关的逼近，和各项宏观调控政策效果的慢慢显现，更多的购房者选择继续观望。2月受到天气和春节长假的影响，南京住宅市场整体销售乏力，人们仍在观望Z屮。3月随着气温的上升，观望气氛有所减

8、淡。4月，气温仍在上升，而南京住宅市场却在“降温”。由于各项宏观调控政策效果的慢慢显现，许多理性的购房者仍在观望之中。5刀，由于季节性因素及南京春季房展会的召开，住宅供应量和成交量双双表现上物。6月任宅成交