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《北京站西街三角地南区危改商业项目可行性商业计划书》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。
1、第一部分市场可行性研究一•房地场市场总体分析《〉经济条件、社会因素分析匸丄农通及基魏设施犹砂析11二•供应市场细分状况市场调查与分析132931第二部分规划及建设实施可行性研究34三•项目市场可行性的基本结论一•项目设计方案34规划设计理念和主要思路34（二〉道路交通系统设计37㈢景观绿化系统设计38《四〉技术经济指标394041建设工程主要内容《二〉项目开发实施步骤第三部分财务可行性分析43一.总投资费用测算（参见表二》43二.资金使用44三.营业收入测算44五.敏感性分析45冃
2、JB一、可行性研究项目基本情况概述北京市北京站西街三角地南区危改
3、项目（以下简称本项目〉位于北京站西街三角地，北至三源胡同，南至站西街路中线及丁香小学北侧延长线，东至镇江胡同，西至崇文门内大街。（具体见附件：北京站西街危改图》，项目总占地面积约12.39公顷。规划建设成为集商业、娱乐、金融业、写字楼和公寓的大型建筑综合体项目。该项目已被北京市政府列为2003年要为人民办的60件实事的重点危改项目，并得到了北京市东城区政府、北京市政府有关部门的高度重视和关注。第一部分市场可行性研究一、房地产市场总体分析K北京市房地产市场发展背景北京的房地产市场从97年至今，已连续5年保持较高的速度增长，这得以于中国已连续十几年的
4、经济快速发展，同时首都北京作为中国的政治、经济和文化中心自然成为房地产投资商关注的焦点地区，特别是加入WTO和北京审奥成功，在2002年-2003年已集中吸引了大量的国外和国内其他地区的投资来到北京，促使北京的房地产市场进入一个空前繁荣的时期。北京需求市场通过近五年的结构调整，内需市场已基本打开，个人购房成为需求市场的主流；外地投资北京的购房人群逐年快速增长；北京市二级市场的完全放开也直接刺激一级市场的发展;银行对个人购房按揭逐渐规范并已形成相当的规模，外国金融机构抢滩北京市场，刺激北京的信贷资金的流动，从而间接刺激房地产市场的发展速度。2002
5、年至2008年，北京市用于奥运会相关的投资总规模将达2800亿元,其中，直接用于奥运场馆和相关设施的新增固定资产投资约1349亿元。2002年至2008年，全社会固定资产投资年均增速将提高3个百分点，平均每年达到14%,全北京市累计总投资将突破18000亿元，投资率保持在50%以上，这为北京经济的高速增长提供了有力的支撑，为房地产投资的持续扩大奠定了基础。全市房地产业增加值达到129.8亿元，比上年增长16.7%,占国内生产总值的比重达到4.1%,提高1个百分点。北京城市生态环境的明显改善,交通通讯设施便利程度的提高,城市功能的进一步现代化及承载
6、力的增强，都将提升北京对国内外商业、贸易、旅游等各方面的吸引力，从而带动写字楼、酒店业、商品住宅及文化娱乐设施的房地产投资。在未来5年内,北京房地产投资将进入一个较高的增长期，保守估计，将比正常水平提高30%。在总体形势利好的基础上，北京的房地产形势导向呈现以下几种新的特点：2、商品房建设将持续成为开发热点2002年商品住宅投资占全市投资的比重首次突破90%,达到92.5%,比上年提高4.6个百分点。在全市房地产开发完成投资中，用于商品住宅建设的投资为586.7亿元，增长26.4%,高出全社会投资增速7.9个百分点，住宅投资在房地产投资中的比重达
7、到59.3%；商品住宅施工面积为5397.6万平方米，比上年增长24.1%,占全市住宅施工面积的比重达到88.7%；商品住宅竣工面积1926.2万平方米，比上年增长38.2%,占全市住宅竣工总面积的88.0%,提高10.8个百分点。在扩大内需和整体经济向好的背景下，经过近几年的高速增长，正在进入稳健发展阶段。在房地产建设规模不断扩大，全市商品房空置率呈现下降趋势。截止到去年底，全市商品房空置面积在一年以上的为406.3万平方米，其中商品住宅323万平方米，分别增长20.9%和14.8%,其增幅大大低于同期商品房竣工面积增长速度。3、政策导向一是规
8、范和整顿房地产市场，加强住宅建设计划管理，实行总量控制，保持房地产市场供求关系相对平衡，避免房地产市场大起大落和对土地环境资源的过度开发；二是房地产市场结构调整，立即启动和放开住宅二、三级市场，鼓励有房户通过出售其原住房并购买新商品房改善住房条件，扩大和解决危改拆迁和低收入居民住房来源;三是严格控制高档房地产开发规模，特别是在风景区建别墅、高档住宅及宾馆；四是实行土地供应计划管理，充分发挥年度土地供应计划的调控作用，未取得土地供应计划的建设用地，不得进入土地市场交易。4、北京的危房改造、经济适用房建设将进入一个新高潮建设用地，特别是划拨用地的数量
9、将大幅增加。预计2002年至2007年，划拨用地将达到平均每年500公顷到800公顷。其中，危改用地2002年、2003年均为300公顷
