规划实例分析

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1、某房地产开发公司依法取得一块商品住宅建设用地的土地使用权，并组织编制了规划方案。其中，土地出让合同中规定的规划条件如下：(1)土地用途为居住(2)建设用地面积5hm2(3)容积率不大于2(4)建筑密度不大于20%(5)绿地率不低于30%(6)套型建筑面积90m2以下的住宅建筑面积不少于住宅总建筑面积的70%(7)建筑间距系数按1.5控制(8)沿城市次干道设10m宽的城市绿化带，沿城市主干道设30M宽的城市绿化带，用地边界至绿线(9)住宅层高3M,室内外高差0.6M,女儿墙咼1M.商业层咼4M,室内外咼X5O.3M,女儿墙咼

2、1M经初步审查，规划方案的建筑密度、绿地率、停车位数、居住公共服务设施建设指标等均符合规划条件。试问：按着建设单位提供的规划方案和技术指标，指出不符合规划条件或相关规定的地方。•参考答案>1・容积率超过规划条件不大于2的要求>2.90m2以下住宅套型所占建筑面积未达到住宅总面积的70%>3•地下室超过了用地边界>4•幼儿园与南侧建筑间距不足>5•地面停车场不应占用城市绿化带住住宅会所中心绿地N住宅用地界线图例CZZ3新T7Z2二地面岀入口规划方案主要技术指标用地界线■•例题二某房地产开发商拟在滨河地段规划建设一居住小区，

3、用地规模50hm2,提出了一个用地布局初步设想，如图所示。试指出该用地设想中主要用地功能及布局存在的问题，并提出修改完善意见（不必作图）。•参考答案>（1）低层、多层住宅与高层住宅的位置不合适。低层、多层住宅布置在用地东侧、南侧滨河地段，高层住宅应布置在用地西侧、北侧。>（2）高层住宅布置在用地南侧对低层住宅有日照遮挡，应布置在次干道以北。>（3）小区商服位置不合适，应调整用地西侧的城市次干道两侧。>（4）小学设在城市次干道交叉口，安全性不好，同时位置偏西北，服务半径过大,应布置在城市次干道以南中心位置。>（5）托幼位置不

4、好，服务半径过大，应布置2处托幼，城市次干道南北各一处，位置居中。>（6）小区出入口过多，不便管理，应集中于支路上设置。>（7）缺少集中绿地。•例题三•某房地产开发商拟在滨河地段规划建设一居住小区，用地规模约18hm2,提出了一个用地布局初步设想，如图所示。试指11!该用地设想中主要用地功能及布局存在的问题，并提出修改完善意见（不必作图）。大江主市级缘地干道高层住宅市王干$展住宅体育中心用道图例小学托幼塚地江匚□小区030100m1080居住E个级N連滨河某小区用地布局示意图•参考答案•1•多层住宅与高层住宅的位置不合适。

5、多层住宅应布置在用地北侧滨河江地段，高层住宅应布置在用地的南侧。•2•小学幼托位置不合理，应布置在靠近规划路一侧，位置居中。•3•小区商服位置较偏，应适当分散，或位置居中。•4•缺少集中公共绿地。例题四某北方小区详细规划方案（如图所示）总用地14.2hm2,试指出本小区规划方案中存在的问题。N图例匚二］小区范［刊100m300某小区详细规划总平面图•参考答案•1•小区内缺少适宜居民活动的完整空间，部分住宅南北2个方向均布置停车位，环境不好。•2•高层住宅对幼托和多层住宅存在日光遮挡。•3•小区西南角住宅沿街长度超过150m

6、,不符合消防规范的要求。•4•小区设计缺少公共服务设施。•5幼托南向活动场地不足。•6•道路设计比较混乱，道路面积过大。•7•缺少中心绿地、组团绿地。•例题五•图为我国南方近郊的一块多边形用地，面积约80hm2,周边为已建成城市主次干路，按照分区规划的要求，应将其规划为一个可容纳4万人左右，分设为3个居住小区的居住区，并附设城市公共加油站一处（用地面积1200m2）.•规划设计人员据此结合居住区配套公建的分布，小区公建和住宅组团、绿地系统、道路系统等在、的综合布置进行研究，提出了如图所示的居住区和小区主路的路网结构规划方案

7、及城市公共加油站的选址。•试评析该规划及选址方案的主要优缺点。（提示：不涉及道路宽度、断血形式和转弯半径。）1.居住区道路和小区主路结构清晰，主要走向顺应了城市主导风向，成为居住区良好的通风走廊。2.小区主路沟通了3个小区，联系方便。3.II号小区的两条主路不宜直接向城市主干路开口，且开口间距过近。4.小区主路不宜釆用近端式道路，且长度超过规定要求。5.城市公共加油站不宜沿城市主干路及交叉口布置。•例题六•图示某房地产开发公司通过土地拍卖，购得一宗商住开发建设用地的土地使用权。总用地面积4.5hm2,规划条件为：建筑密度0

8、.3,限高18m,北侧退道路30m,绿地率大于30%,容积率2.0.•请对图示方案进行审核，提出存在问题。经济技木指标:6F用地面积：45hm建筑密度：o35容积率：20绿地率：29%地卜乍摩岀人IIifIIIIIIIIIIIIII□•小区主入口-•参考答案1•建设密度为0.35环符合规划条件；2.方案