贞元地产进入养老地产领域分析

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1、强势—学习坐标势能落差—诊断方法传统业务创新业务单要素引导（住宅）多要素支撑（旅游）大公司聚合（工业）大都市超越（综合）战略坐标产业坐标研究---公司战略位势的对标分析根据国内外区域发展的坐标对比，确定开发区所在区域的发展形态，由此评价战略位势落差。农业区位论(杜能—中山）工业区位论(韦伯—苏州）产业区位论(廖什—曹妃甸)中心地理论(克里斯塔勒--北京的城区聚合与卫星扩散)第一章：产业坐标—公司战略位势的对标分析单要素引导性(农业成本-住宅地产)多要素支撑性(工业配套-旅游地产)大公司聚合性(产业整合-工业物流）大都市超越性(城市再造

2、-综合体开发)农业与养老地产强势—学习坐标势能落差—诊断方法传统业务创新业务单要素引导（住宅）多要素支撑（旅游）大公司聚合（工业）大都市超越（综合）战略坐标单要素引导性(农业成本-住宅地产)种植地产与加工区多要素支撑性(工业配套-旅游地产)观光农业与吸引力大公司聚合性(产业整合-工业物流）太阳能与立体农业大都市超越性(城市再造-老年服务)村民搬迁与城中村改造第一章：产业坐标—公司战略位势的对标分析养老地产的多模式交际养老VS诊断坐标贞元控股富豪养老康复养老成本养老强势—学习坐标势能落差—诊断方法传统业务创新业务单要素引导（住宅）多要素

3、支撑（旅游）大公司聚合（工业）大都市超越（综合）战略坐标单要素引导性(农业成本-住宅地产)种植地产与加工区多要素支撑性(工业配套-旅游地产)观光农业与吸引力大公司聚合性(产业整合-工业物流）太阳能与立体农业大都市超越性(城市再造-老年服务)村民搬迁与城中村改造第一章：产业坐标—公司战略位势的对标分析农业地产的多模式武汉奥山VS诊断坐标贞元控股美国基金东莞横河蓝莓产业养老地产产业价值链概念：专门为老年人建造的生活设施齐全、公用设施配套不断完善、具有时代气息的老年人住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式。配套与条件策划与政策土地与信贷

4、设计与工程售楼与出租运营与管理配套与条件是根本①选址是规划的先决条件选址决定了房地产产品的自然环境、人文环境、经济环境。由于老年人生理与心理的特殊性，选择环境质量良好、交通便捷的场地，是规划的先决条件。②配套设施体现关键功能由于老年人群生理、心理需求的特殊性，医疗、休闲等配套设施是否完备极大程度上影响着老年人的购买决策以及入住之后的满意度。策划和政策是优势》面对我国进入老年化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。国家民政部及地方各级民政部门鼓励开发商从事老年人住宅的开发。》河南采用养老服务机构建设用地可划拨；多项税费可减免；贷款条

5、件放宽、利率优惠等政策鼓励开发商开发老年住宅地产。运营与管理是关键老年地产不同于一般住宅地产，出售的不仅是住宅，还包括医疗、养生、教育等一系列配套服务，这些配套服务才是老年人群对老年住宅的关键需求，也是开发商的卖点所在。因此，销售完毕后还需要长期的运营管理，这关系着大量配套设施与服务能否良好运作，所以至关重要。老年地产的运营与管理需要强有力的人力资源的支撑，是对地产商管控能力的一大考验。和君创业从房地产开发角度将养老地产分为五种类型，每种类型的产业链竞争焦点如下图：成本型养老地产康复型养老地产交流型养老地产富豪型养老地产休闲型养老地产

6、配套与条件策划与政策土地与信贷设计与工程售楼与出租运营与管理图示：老年房地产产业价值链竞争焦点根据老年人群的生理、心理需求，和君创业归纳出老年人群对住宅功能的八种需求居住康复交流亲子娱乐教育休闲投资居住康复交流亲子娱乐教育休闲度假投资成本型★★★★★★康复型★★★★★★★交流型★★★★★★★★★★★富豪型★★★★★休闲型★★★★★★★★★★老年住宅八大功能各老年地产类型对应老年人群需求度在中国，养老地产还是一个新领域，产业尚未成熟从已建成的老年公寓来看，存在数目少、规模小、分布地区不广等问题。1》我国现有不同规模的老年公寓800家，规

7、模都比较小，很多城市的老年公寓建设尚处于启动阶段，北京市仅有几家房地产公司对这种新型房地产商品类型进行了调查摸底，许多房地产开发企业还未注意到这一具有相当生命力的房地产商品新类型。市面上现有的老年公寓品质层次较低。2》一些地区存在名为老年公寓的住房，并未考虑老年人的生理行为特征，其居住小区不仅规模小，配套设施不齐全，而且多为原来的已开发住房，只冠以“老年公寓”之名进行销售，从选址规划，户型设计到相关服务设施的建设与实际意义的老年住宅相去甚远。即使是专为老年朋友开发建设的老年住宅单在物业管理方面也存在不足。老年住宅开发完毕后的经营不仅是

8、一般的物业管理，而且是多种专业化经营和管理，更需要体贴入微的服务态度和质量。而大多开发商或物业管理单位对老年住宅的管理却是泛化、片面化，往往只流于形式，不能进行深入的管理。》在中国，养老地产还是一个新领域，产业尚未成熟从