苏州中腾太湖高尔夫山庄营销思路解析及推广视觉

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1、苏州中腾太湖高尔夫山庄营销思路解析及推广视觉筚路蓝缕营销思路的三次演进I：杠杆理论（2003/5－2003/12）以别墅物业为支点，将项目西南角的酒店先行启动，借官方、民间、行业、区位及本身的力量，撬动市场规则和文化规律的杠杆，克服文化冲突、售价压力、理想差距、潜在竞争等阻力，以此撬动项目的推广。周边区域同类物业尚未全面启动规划最大的体现高尔夫物业的价值项目定位直指无竞争市场层面酒店＋球场＋别墅同期动作，互为借力策略背景Ⅱ:CLUB概念(2003/12－2004/3）以酒店、别墅和高尔夫为依托、以Club模式统领三类物业的

2、共同客户，根据中腾企业目标制定项目整体发展的战略战术，打造统一的太湖旅游地产企业的品牌形象。周边区域同类物业开发局部回暖别墅总体规划从原来的分散式变为集中式跳离简单别墅销售变为卖资格、权益、身份统领三类客户为一种客户，充分共享策略背景Ⅲ：文化营销（2004/3至今）伴随项目规划的再次调整，项目进入激烈竞争层面。营销策略将突显高尔夫优势、兑现文化价值、实现销售目标。而文化营销则是主要营销手段之一。周边区域同类物业开发全面发力,板块效应初步形成别墅总体规划从原来顶尖豪宅变为高档豪宅充分利用本项目的区隔性优势－高尔夫球场策略背景

3、杠杆理论Club概念文化营销营销策略的每次调整都是以中腾品牌塑造为主体，兑现项目最大化价值为核心。品牌塑造利润实现大势判断宏观调控下的苏州市场■土地：整顿土地市场，抑制土地投机，由原来的依靠政府关系拿地、协议出让规范为目前招拍挂方式，土地操作更透明。■资金：信贷比例管理抑制非理性投资，资金的运作方式发生变化，开发企业自有资金不低于30％，个人贷款首付款不低于20％，提高了企业开发贷款和居民购房贷款的还款额，从供需两方面对房地产行业进行调控。宏观调控对房地产行业的影响中腾项目营销思路解析及推广视觉苏州经济发展态势持续走好苏州

4、近年来GDP增长势头强劲，近四年的总体经济都保持稳步的增长态势，增长率基本保持在14%以上，好的经济增长环境为苏州地产发展打下良好基础。中腾项目营销思路解析及推广视觉从苏州房地产投资额角度来看，最近3年的投资额平均保持在50%以上的增长率，外地品牌开发企业如万科、中海、招商等纷纷介入，加速房地产投资增长。房地产投资增长迅猛中腾项目营销思路解析及推广视觉从历年供需对比来看，01年和02年供求关系平衡,到03年出现拐点，04年供应量明显大于需求，市场竞争明显更为激烈。房地产供需基本面变化显著中腾项目营销思路解析及推广视觉从苏州

5、整体房价来看，2001—2003年逐年保持快速增长，2004年增长大幅提升，突破3000元/平方米，发展态势良好。营销思路解析全市平均房价突破3000元/平方米中腾项目营销思路解析及推广视觉营销思路解析我们预计05年随着苏州城市经济的快速发展，未来地产市场发展前景将会更好，价格将保持稳步上涨趋势，但市场运行将更理性健康，市场竞争也将进一步向专业细分层面倾斜。中腾项目营销思路解析及推广视觉05年预测：市场基本面利好，专业化竞争程度提高从别墅供应量来看，逐年在增长，预计2005年别墅总供应面积约120万平米，别墅市场将成为05

6、年重要看点，竞争也随之浮出水面。营销思路解析中腾项目营销思路解析及推广视觉别墅供应量比重逐年上升注：以上数据来源于苏州统计信息网营销思路解析从别墅供应历年的增长率来看,保持快速增长的态势,特别是04年增长率大幅上升,预计05年供应增长率将达到46%，继续保持强劲的增长态势。中腾项目营销思路解析及推广视觉别墅供应量快速增长营销思路解析虽然2003年年末起停止别墅用地供应,但因02、03年该类土地供应较为集中，导致04、05年别墅项目将较为集中地大量上市。预计05年供应面积约120万平米，别墅供应比例占整体供应的13%以上。供

7、应集中且量大的市场情况下如何跳离同质竞争的层面，对我们在营销面有更高要求。别墅将成为05年市场供应热点中腾项目营销思路解析及推广视觉楼盘名供应量去化量剩余量太湖之星433002598017320天一墅29978242825696天伦随园25000700018000天邻风景450002430020700泉景花园363882547110917合计17966610703372633太湖板块别墅供应统计(2003年上市)中腾项目营销思路解析及推广视觉单位：平方米注：销售去化统计截止到2005年1月30日。楼盘名供应量去化量剩余量太

8、湖翠峰山庄36000970026300太湖天阙330001089022110太湖·胥香园（别墅部分）4560005/9上市45600太湖缘4700005/5上市47000西山恬园1526905/3上市15269东山景园41295认购1240028895合计21800032900185000太湖板块别墅供