旅游项目案例分析

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1、豫园豫龙坊项目案例分析报告目录第一部分项目基本情况·············1第二部分项目商业定位·············35第三部分商业管理及现状············72分目录第一部分项目基本情况子目录※项目简介※项目区域情况※项目建筑规划※项目租金水平※项目经营现状1.1.1项目简介项目名称：豫龙坊试营业时间：2008年3月28日项目地址：上海市黄浦区方浜中路168号总建筑面积：3．6万m2B2F停车库：约1.1万㎡，约200个车位建筑形式：由数幢街铺式结合的商业建筑和休闲广场组成建筑风格：中西结合、经典与时尚交相辉映、现代感强烈地位：豫园商

2、圈中圈休闲购物区域核心商业物业之一1.1.2项目区位地理位置：北临方浜中路，西取三牌楼路，南以昼锦路为界，东抵光启路，与城隍庙和豫园商城建筑群隔街相对，区位优势明显。公交车：64路、932路、801路、920路、736路、304路、11路、930路、926路、945路、26路、观光巴士一号线等。目前进出豫园商圈的公共交通主要为公交车和出租车，轨道交通10号线正在紧张施工当中。1.1.3项目背景投资商：美国(嘉吉)投资公司（1865年创立，嘉吉已成为大宗商品贸易、加工、运输、销售和风险管理的跨国专业公司，经营范围涵盖农产品、食品、金融和工业产品及服务；

3、是世界上最大的私人控股公司、最大的动物营养品和农产品制造商。）代理商：上海凯龙瑞项目投资咨询公司（是一家房地产投资和资产管理公司，专与国际机构投资者共同在中国收购和开发商用物业。公司致力于为嘉吉等全球著名投资商识别、评估和管理在华的房地产贸易。目前在上海、北京和杭州设立了总（分）公司，总资产达到60亿美金）开发商：上海城隍庙广场置业有限公司建筑设计单位：上海三益建筑设计有限公司。景观设计单位：上海市园林工程有限公司景观设计所建设单位：上海金岛建设发展有限公司（是国家一级总承包资质并具有装饰、市政、机电设备安装等多项专业资质等级的施工企业。）产

4、权变更：２００６年４月２７日，豫园商场宣布与豫园投资公司签订股权转让协议书，将上海城隍庙广场置业有限公司（豫龙坊）全部股权以8.7亿元人民币转让。豫园投资公司是嘉吉金融服务公司和美国科瑞格公司为收购城隍庙广场而专门成立的项目公司。1.1.4项目硬件条件楼层状况：地上三层，地下二层项目占地面积：约12,000㎡广场用地：约3,000㎡总建筑面积：36,080㎡B1+GF+F2+F3：25,000㎡停车库(B2)：分AB两区，约180个停车位，共11,080㎡1.2.1项目所处商圈历史及特点“十里南京路，一个老城厢”。作为与十里洋场齐名，且拥有众多知名商家

5、的豫园老城厢，是上海商业的“发祥地”。豫园商圈历史悠久，有深厚的历史文化底蕴，独享城隍庙、古园林、九曲桥、湖心厅、荷花池等名胜，形成商旅结合的特色，做到了以旅兴商、以商促旅。1994年9月豫园旅游商城一期改扩建工程———大型仿明清建筑新商业楼宇群的落成，商业规模比原有的扩大了3倍，成为上海最大的旅游购物中心之一，商业经营以特色见长：黄金首饰、珠宝玉器、书画古玩、本帮菜肴、风味小吃、旅游商品、传统小商品等。豫园作为成熟的商圈，人流多、客流也多，商家好做生意，但是租金高、好铺难找，开发项目地价也贵；作为旅游商业，特色商品好销、餐饮好做，风味小吃更好，但是客

6、流量的时段性、季节性较强，存在白天多、晚上少，节假日多、平时少，旅游旺季多、淡季少的现象。1.2.1项目所处豫园商圈规划豫园旅游商城地区面积0.72平方公里，可分为5.3公顷的“内圈”、43.7公顷的“中圈”和23公顷的“外圈”。豫龙坊处于豫园商圈的中圈。2007年豫园旅游商城“内圈”围绕“打造精致豫园”，完成了新一轮结构调整和环境优化，共计完成大大小小21个项目，包括集聚30余品牌店家的“中华老字号总汇”的创设、商场经营结构调整，楼宇的外立面油漆装饰，商城内7000平方米的路面铺设，部分服务设施例如绿化、路标、座椅、休闲小品、垃圾箱等的改造，广告、灯

7、箱、招牌的统一制作等调整、优化项目，进一步强化了内圈的黄金珠宝、品牌特色街、休闲餐饮以及专业商厦等四大经营特色，极具民俗风味和历史渊源的“精致豫园”的硬件建设展现了新的风貌。2007年，内圈实现销售22.45亿元，同比增长15.7%。1.2.1项目所处豫园商圈规划2007年豫园旅游商城“中、外圈”建设加速推进。定位于五星级宾馆的豫园万丽酒店正式开业、2.85万平方米的金豫商厦等商业商办项目相继竣工验收、进入招商阶段，英皇明星城、豫泰广场、福都商厦等建筑体量在30万平方米以上的在建项目扎实推进，还有一批待建项目也在抓紧启动，新增购物中心、星级宾馆等商业设

8、施，增加餐饮、休闲、娱乐、展示等多种功能，形成与“内圈”相呼应的集聚发展优势。根据规划，10号