房地产开发策划营销流程图例

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1、售楼部物资物料按需报综合办采购，组建销售团队，统一前期销讲，进行相关培训、考核同时进行《项目物业发展与开发策略建议报告》（一般需要2-3个月左右，包括业态布局、商住配比、面积配比、户型建议等，同时配合规划设计调整以便尽快取得《建设用地规划许可证》《项目营销策略建议报告》、《项目营销推广方案》（一般需要2-3个月）同时进行现场（或是繁华市、县区中心）售楼部的选址、施工要求和装修建议、地块外墙广告策划、制作及安装督导等策划营销部门向提供公司发展战略和投资方向提供决策依据对地块进行深入分析，结合地块经济指标和其他部门的投资成本及回报等核算，提交《项目发展战略与整体定位报告》（一般需要2

2、个月，期间公司需取得《国有土地使用权证》）根据公司决策层决议，对欲开发地区及将要招拍挂地块进行前期市调，内容包括当地的行政划分、地区发展规划、人文历史、人口、周边配套、交通、当地楼盘对比等，提交《项目市场调研报告》（专业全面的市调一般至少需要1个月）①前期市调阶段③营销策划及实施阶段根据营销策划报告，适时调整优化，进入营销策划实施阶段营销整体费用预算，对接广告公司，根据项目情况选择合适的媒体（电视、网络、报刊杂志、户外媒体、短信等）合作，分阶段进行前期概念性的广告投放②发展策划阶段房地产开发策划营销流程图例售楼部装修完成，正销售团队式进场，按期公布对外开放接待，进入普蓄期售楼部及

3、媒体推广的前期展示策划，结合持续的市调结果，给出户型设计的优化建议，争取尽快确定户型设计等，给模型单位定稿图纸进行沙盘、单体模型的制作；根据公司拟定案名，确定推广名、项目LOGO等，搜集和提炼项目的卖点，提供广告公司制作突出项目主题的宣传材料如单页、楼书、置业计划书、名片等营销团队对周边新旧小区，在售楼盘持续进行市调跟进，包括其规模、小区规划、户型、入住率、绿化、车位配比、历史销售价格和情况、媒体推广、活动策划效果等等保持关注，具体分析当地客户购房动机、需求、消费习惯等随施工进度，项目主体的日益呈现，结合市调数据，相应调整策划方向及媒体广告力度推广的加强，针对性开展活动营销（如参

4、加房价会、集中繁华商业区布点、搞活动、开通看房车等），以提升项目知名度，增大意向客户的蓄客量结合周边市调，对来访来电的客户进行阶段统计，对意向客户的年龄、收入水平、居住区位、购买意图、接受价位、关注点等进行分析统计，以便调整策划方向根据来电来访情况总量统计和质量筛选，分析前期推广的得失和效果，阶段性营销的总结和效果评估，不断调整媒体推广的方向和强度根据预期的投资回报，以公司实际回款需求出发，结合市调及来电来访、活动营销蓄客的统计数据，进行价格策略细化——对整盘项目进行作价（商住及车位等有含内部认购、首次开盘、二次开盘……等不同的价格体系）对意向客户进行多阶段、多渠道价格测试，测试

5、结束后进行统计提纯寻求大型企业、厂矿、投资大客户等团购合作，或开展其他营销正常蓄客接待，做好开盘前的客户解释客户数量不够客户数量足够后期尾盘的销售策略调整，包括媒体推广压缩、价格调整、销售激励计划等保证足够的客户量，开盘执行案的宣导、培训、模拟演练等，进行分批次销售（团购、内部认购、多次开盘）多次调整后价格体系确定，策划并做好开盘销售的各项准备工作，确定《开盘执行案》重复前面的阶段，接着对下次开盘的部分（如住宅分几个批次拿到预售证、SOHO及商业、车库车位等）调整推广方向和强度、蓄客、提纯、开盘销售，营销总结开盘执行，开盘后销售统计、总结、调整，分批次对订房客户进行集中签约《商品

6、房购销合同》，联系银行和公证处办理按揭、公证等手续签约合同的备案、管理、返客户，公积金客户合同、发票的管理，售楼部物资物料的管理、定期清查，未回款客户的持续跟进催办，未售房源的持续销售，已售客户的交房前解释结合多部门建议和意见完成《交房执行案》，对项目进行总结，相关物资和数据移交物管交房培训，分批次交房，相关物资和数据移交物管，对接当地房管办提交资料，进行产权证相关手续办理。跟进未回款客户催办及尾盘的销售项目售罄（少量未售部分可委托物管代售及办理手续），办理完相关手续，其余移交物管办理，销售团队撤场，对项目进行总结备注：该图例主要针对开发普通商品房的开发商而言的常规流程图，仅供参

7、考。补充：由于前期发展策划，以及后期营销策划的销售策略、媒体策略和价格策略对项目的发展、定位及盈利比较关键和重要，需要比较专业的策划及营销人员操盘完成，而后续的销售执行周期较长，又需要人数较多、执行力较强的销售团队协作才能完成，所以一般的地产公司常常会着重于打造自己的品质、品牌及后续物业服务的附加值（如万科），而把策划销营销的工作交给专业的代理公司（如中原）来运作。另，商业的营销运作模式较为复杂，一般不采用或不完全采用传统销售模式，考虑到后期商业价值的提升对项目品质和价值升值的影