深圳大盘开发模式

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1、50万m2，8500元/m2，容积率3，意味着什么？大盘开发模式研究1：大盘启动模式华侨城·波托菲诺：108万m2，容积率，17年成熟社区中心区·黄埔雅苑：47万m2，强势地段，强势地产商南山后海·蔚蓝海岸：55万m2，滨海大道开通的最大获益者二线关外·四季花城：53万m2，工薪白领的精神家园参照系：《深圳销售龙虎榜》时间轴1999.11—2000.4第一期第二期第三期价格走势20.325.9分期规模8.4万M22000.5—2002.122002.5—2003.4主力户型70-120的2-3房100-150的3-4房

2、100-200的3-5房640065005300首期缺乏配置居住氛围不浓项目总建55万，首期周边居住气氛不浓，缺乏配套，开发8.4万，仅为总体1/7，一期建成，社区氛围及配套到位，二期开始启动，迅速放量。蔚蓝海岸的开发策略蔚蓝海岸每期套数均价值：1667套“画饼”模式：描绘宏伟蓝图启动模式启动配置：缺乏每期开发均值：18.3万m2启动规模：8.4万m2大盘启动模型适用范围：1、价格低开高走，有充分的上扬空间（郊区物业或市政规划有重大利好）2、存在前提：早期地产营销不充分同类项目：桃源居13.3分期规模主力户型时间轴20

3、00.72002.12002.5第一期第二期第三期第四期2003.310.710.513.4价格走势9200900090008500首期配置：会所总规模47.9万，首期启动10.7万，以后各期开发规模基本近似，首期配置只有会所。配套和社区氛围不能充分展示，销售期较长。以后各期规模逐渐递增，销售速度加快。万M2107-126的3房128-223的3-4房120-130的3-4房128-137的3-4房黄埔雅苑的开发策略3-419分期规模物业类型时间轴2002.12002.92002.72004上半年第一期6-72003-

4、117.642.71.6高层250001500012000900085009000高层豪宅、多层花远洋房、townhouse、house首期开发周边生活配套不足，居住气氛不浓，项目三条产品线开发规模均较小。随着一期社区环境成功营造，项目三条产品线同时放量增长一倍。万M2第二期多层House天鹅堡纯水岸天鹅堡纯水岸首期配置：会所波托菲诺的开发策略黄埔雅苑每期套数均价值：753套“以点带面”启动模式启动配置：会所（售楼处）每期开发均值：11.98万m2启动规模：10.7万m2波托菲诺“以点带面”启动模式启动配置：同左启动规

5、模：7.1万m2每期开发均值：11.98万m2大盘启动模型理论基础：——心理学观点：当一个人在某方面具有突出的表现时，会被大多数人认为此人在各方面都具有超凡的能力——新经济学观点：消费者是有限理性的8.844.25分期规模物业类型时间轴1999年2000初2000-102001-10第一期第二期第三期第四期第五期第七期第六期9.162002-52002-92001-57.649.138.395.58价格走势4100390038003950390033003600多层普通住宅、低层花园洋房、联排别墅首期配置：交通、商业花

6、城街，提供日常服务首期开发规模较大，前期一年推一期，后期一年推两期，分期开发的规模和节奏以市场可以接受的容量和房地产开发的一般规律进行开发，有效保证项目的可持续发展。万M2四季花城的开发策略四季花城每期套数均价值：641套“以小搏大”启动模式启动配置：300米花城商业街每期开发均值：7.57万m2启动规模：7.64万m2大盘启动模型理论基础：——新经济学观点：消费者以广义的幸福而不以财富为终极需求同类项目：阳光棕榈园现有大盘启动模型的适用性“以点带面”“以小博大”“以本伤人”“画饼”模式反营销的做法，属于产品经济范畴低

7、成本营销手法，成为目前主流模式体验经济的萌芽状态地产营销初始阶段的产物启动规模通常不大于10万m2，1000套50万m2，8500元/m2，容积率3，意味着必须寻求突破