2011年瑞金三和红都京城推广策划方案

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1、——2011推广策划引言三和·红都京城作为瑞金唯一纯别墅项目，入市以来市场反应却不温不火。产品高端的价值形象，没有得到充分的释放，目标客群对项目认识不够。对此，经过对项目深度研判，将以本策划方案为基调，从整合推广及销售环节等方面对项目整体进行充分的诠释，让销售更上一个台阶，成为瑞金当地引以为傲的地产界首席代表。战，必先“知己、知彼”；——《孙子·谋攻》：“知彼知己者，百战不殆。”项目数据名片基本指标占地约12万㎡，总建筑面积88279.0㎡，绿地率达38.3%项目规划共224套双拼别墅，一期98栋项目配套超市、酒楼、幼儿园、健身中心、网球场、游泳池等推盘时间2010.8

2、户型共E、F、G三种户型销售均价3980-4300销售状况截止目前销售不到10%Strength(优势分析)Weakness(劣势分析)Opportunity(机会分析)Threat(威胁分析)1、瑞金唯一在售别墅项目；2、瑞金唯一成纯别墅住宅高尚社区；3、项目在物业管理、产品品质、景观绿化有着领先市场普宅很多的硬优势，也是热销因素的基本构成；4、项目工程进度快，市场口碑基础较好，开发商开发理念超前，在总体开发战略保证了项目后期发力的良好基础，前景很好。1、户型单一，面积较大，导致单套总价较高，购屋门槛较高；2、东西间距较小，影响别墅的私密性，同时也影响楼间距绿化；3、

3、地块周边生活配套较少，作为别墅项目，地块缺少蕴含别墅高贵品质的自然景观与山水资源。1、房地产2011年宏观调控力量空前，观望气氛渐浓，购买力会有不同情况的压缩；2、2011年银根紧缩，影响资金流向，导致回款难度增加及财务费用增大，特别对于大宗投资消费会更加谨慎；1、限购令等政策会导致三四线城市房地产市场更加火爆，量价齐升现象应该会提早出现；2、限购令的全国铺开，对于别墅来说也个机会，有实力买家可以考虑一步到位置业；3、排外性质的限购令会让瑞金人返乡置业，特别有实力在发达城市的买家。SWTO分析——瑞金区域市场现状简述目前瑞金市在售楼盘主要集中分布于瑞金市的城市东部，城市

4、西部土地资源较为丰富，目前随着市政府西迁，将成为瑞金重点开发片区。锦江名城凯鸿·和园峰景锦绣东方本案锦绣花园棕蓝海市政府2009年瑞金市商品房销售2974套，销售总面积42.95万㎡（含经济适用房158套，面积1.69万㎡）商品房销售总额9.18亿元。以上数据表明，瑞金市房地产市场需求日益增大，房地产市场整体发展态势良好。虽然受政策影响不大，但随着经济增幅和城市化进程放缓，瑞金房地产需求将难以再现大幅增长的现象，市场需求量趋于稳定。得益于经济和城市化人口快速增长，瑞金房地产需求日益增长，未来市场需求将趋于稳定。锦绣东方凯鸿·和园锦江名城锦绣花园三和·红都京城闽鸿·棕蓝海

5、约12.2万㎡约12.5万㎡约8万㎡约8万㎡约13万㎡约5万㎡未售存量未来1-2年竞争供量超59万㎡，加上本案的巨大体量，市场供过于求态势明显，份额竞争激烈。客户来源客户构成置业目的锦绣东方瑞金当地及福建长汀地区,周边县市客源较少私营个体户和公务员置业为主,部分务工返乡家乡置业改善住房,结婚用房、方便子女教育,投资意愿不高.凯鸿·和园瑞金本地及福建长汀,少量瑞金周边县镇以中等收入居多、长汀客户来源以投资居多家乡置业,家庭用房,改善住宅条件为主.锦绣花园瑞金市本地及乡镇，少量福建长汀客户私营企业主、公务员，乡下进城等自住及改善为主锦江名城瑞金市本地及周边县市，少量福建客户

6、个体户、商人、公务员政府单位等自住、改善为主、部分养老依据楼盘品质，中高档项目以公务员、资金实力的商人为主，中档项目以泛公务员、个体户为主；置业目的绝大多数以自住为主，少部分投资，表明整体市场依然以刚性需求为主导，投资目的占极少部分，市场泡沫成分不多。瑞金客户以首次置业和移民型客户为主，改善型、投资型置业客群有待进一步的挖掘在售个案简析基本指标总建：15万平占地：75亩物业类型国际商业街、小高层项目配套解放小学、绵水市场、时代广场、酒店推盘时间2011.1户型一期户型以120-140平米的大三房、四房为主力供应，少量88平米的两户和230-280平米复式销售均价3500

7、元/㎡销售状况一期1#、2#、3#已经售罄，在售4#项目卖点繁华地段，高绿化面积、魔术户型【锦绣东方】——商业街带动价值提升，品质小高层热销酒店式公寓一期二期、三期商业街对本案的启示：整体规划：首创大型商业内街，树立了高端形象，完善社区配套，增加项目价值；首层架空，为业主创造了更多的休闲空间；良好的规划和高品质获得了消费者的追捧。户型配比：一期以目前瑞金市主流面积区间【120-140】的户型为主力，奠定高端形象户型设计：以方正紧凑户型为主，注重干湿分离与入户花园的运用，获得消费者的好评营销推广：售楼中心注重包装，楼书宣传资料齐全，户外广告