投资、联营房地产再转让征免土地增值税问题

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5、为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。”企业在运用上述规定时，应该注意两个问题，以免在税收筹划中计算错误。一是所投资、联营企业将投资、联营者投资的房地产再转让如何确定土地增值税扣除项目的问题；二是房地产再次转让的，其应征土地增值税的纳税主体问题。　　一、分析投资、联营作价本质确定合理扣除项目　　对所投资、联营企业转让投资、联营者作价投资入股的房地产时，其作价入股金额是否可以作为土地增值税扣除项目（本文简称为扣除项目）给予扣除产生两种不同看法：第一种认为，应

6、按投资环节的房地产作价金额作为扣除项目给予扣除；第二种认为，应按旧房及建筑物的评估价格和与转让房地产有关的税金；以及财政部规定的其他扣除项目等作为扣除项目。　　从以房地产作价投资入股行为上看，该投资、联营者将房地产作价投入到所投资、联营企业，拥有该企业的股权或者股份（本文简称为股权），并与所投资、联营企业共同利润分配，共同承担投资风险的行为。在投资过程中，虽然使投资、联营者的房地产所有权发生变更，但并没有出售或者以其他方式有偿转让房地产的行为。因此，投资入股的房地产作价，只是作为用以衡量确认投资、联营者占有所投资、联营企业股权份额大小标尺而已

7、；其投资入股时的房地产作价金额，并不是所投资、联营企业取得该房地产支付的成本、费用。鉴于《土地增值税暂行条例》第六条的规定，土地增值税的扣除项目，都是以取得房地产支付的成本、费用等价款和法定的扣除项目作为计征土地增值税的扣除项目。　　根据税收法定主义原则可以确认，所投资、联营企业再次转让投资、联营者定价投入的房地产的扣除项目应为：旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目等。假如所投资、联营企业将投资、联营者作价投资的房地产再转让，以投资环节的作价作为扣除项目，那么将违反《土地增值税暂行条例》第六条的有关规定。其

8、在实践中将产生不缴或少缴税款。　　由此可见，所投资、联营的房地产再转让，应按旧房及建筑物的评估价格和与转让房地产有关的税金；以及财政部规定的其他扣除项目等作为扣除项