投资、联营房地产再转让征免土地增值税问题

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5、为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。”企业在运用上述规定时,应该注意两个问题,以免在税收筹划中计算错误。一是所投资、联营企业将投资、联营者投资的房地产再转让如何确定土地增值税扣除项目的问题;二是房地产再次转让的,其应征土地增值税的纳税主体问题。  一、分析投资、联营作价本质确定合理扣除项目  对所投资、联营企业转让投资、联营者作价投资入股的房地产时,其作价入股金额是否可以作为土地增值税扣除项目(本文简称为扣除项目)给予扣除产生两种不同看法:第一种认为,应

6、按投资环节的房地产作价金额作为扣除项目给予扣除;第二种认为,应按旧房及建筑物的评估价格和与转让房地产有关的税金;以及财政部规定的其他扣除项目等作为扣除项目。  从以房地产作价投资入股行为上看,该投资、联营者将房地产作价投入到所投资、联营企业,拥有该企业的股权或者股份(本文简称为股权),并与所投资、联营企业共同利润分配,共同承担投资风险的行为。在投资过程中,虽然使投资、联营者的房地产所有权发生变更,但并没有出售或者以其他方式有偿转让房地产的行为。因此,投资入股的房地产作价,只是作为用以衡量确认投资、联营者占有所投资、联营企业股权份额大小标尺而已

7、;其投资入股时的房地产作价金额,并不是所投资、联营企业取得该房地产支付的成本、费用。鉴于《土地增值税暂行条例》第六条的规定,土地增值税的扣除项目,都是以取得房地产支付的成本、费用等价款和法定的扣除项目作为计征土地增值税的扣除项目。  根据税收法定主义原则可以确认,所投资、联营企业再次转让投资、联营者定价投入的房地产的扣除项目应为:旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金;财政部规定的其他扣除项目等。假如所投资、联营企业将投资、联营者作价投资的房地产再转让,以投资环节的作价作为扣除项目,那么将违反《土地增值税暂行条例》第六条的有关规定。其

8、在实践中将产生不缴或少缴税款。  由此可见,所投资、联营的房地产再转让,应按旧房及建筑物的评估价格和与转让房地产有关的税金;以及财政部规定的其他扣除项目等作为扣除项

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