☆上海东方国信实业有限公司酒店项目id

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1、上海东方国信实业有限公司酒店项目前期市场调研可行性分析及定位报告二零零七年一月概述4nil期市场调研分析51.宏观经济情况分析52.项目地理位置及周边环境83.本项目所在地交通、运输状况分析114.本项目所在市区人口及劳动力情况125.项目所在地旅游状况分析136.周边市场同级/同类酒店竞争对手经营状况分析16二.市场定位、吸纳目标、功能定位及管理模式定位建议291•酒店项目整体市场定位建议292.酒店客源目标定位313.现有建筑物布局研究及设施初步定位404.项目功能定位建议465.酒店设计关键

2、点526.项目经营理念及管理模式建议60三.投资估算及经营预测631•酒店建筑投资估算635•客房平均房价及入住率预测656.餐饮收入预测656.未來5年经营收入成本利润预测（单位:RMB）66二.市场调研及定位报告结论671•项目酒店优劣势SWOT分析672.项目综合竞争力分析683.项目整体经济效益分析694.项目不确定性分析705.可比性结论712006年12月21日对上海东方国信实业有限公司上海长宁区酒店项目进行了实地考察，同时针对该项目周边酒店竞争环境、国信土地周边宏观经济、旅游状况、酒

3、店现状与发展趋势及上海长宁区、虹桥区整体环境做了初步调研，在以市场为依托以数据为参考的前提之下，加以我们专业经验和国家旅游局对星级酒店的规范标准，针对性的就东方国信酒店进行了详细市场调研，竞争对手分析，从地理位置，硬件设施以及品牌等方面最终确定本项目市场、客源定位,星级档次、项目规模、功能布局、以及未来投资估算和经营预测。本报告数据来源于上海统计年鉴以及上海市旅游局规划统计处统计资料，上海旅游年鉴，上海部分房地产咨询公司内部数据以及凯莱集团信息资料库等。鉴于凯莱国际酒店有限公司的可行性报告和定位报

4、告中包含大量的宝贵商业资料，酒店规范以及我们的专业知识产权，敬请贵司视本报告为商业机密及知识产权与之相应保护。再次感谢贵司给予的机会并期待未来有更好的合作!・前期市场调研分析1.宏观经济情况分析1.1项目城市内主要经济指标概述国民经济主要指标（2004—2005年底数据）资料來源:上海统计年鉴1.2项日城市发展前景在经济全球化加快发展的新形势下，无论是科技创新还是体制创新，都要面对更加开放的环境。上海将致力于坚持扩人开放的方针，在更大范围更广领域更高层次上参与国际竟争与国际合作。当询，上海对■外开

5、放的势头良好，上海己经成为我国利用外资规模最大，投资领域最宽，跨国公司、研发中心集聚最多，外商投资效益最好的城市之一。预计经过入市过渡期，我国将进入对外开放的新阶段,在新一轮的开放屮，上海将更加积极合理科学地引进外资，鼓励外资企业参与加快推进上海国际经济、金融、贸易、航运中心建设，参与重大基础设施的投资和功能开发；鼓励外资企业积极参与上海的产业结构调整，参与上海现代服务业和先进制造业的发展；鼓励外资金业积极参与上海国有企业的改组改造。截至2006年底，上海已累计吸引外资企业超过4万家，合同外资超过

6、1000亿美元，实际到位的外资超过600亿美元。2006年是"十一五”的开局Z年基本，上海市国内生产总值(GDP)预计首次突破1万亿元，国民经济实现连续15年两位数增长。透过这些数据和情况，可以清楚地看到上海发展的良好态势。面向未來，上海全面落实科学发展观，构建社会主义和谐社会，实施科教兴市主战略，加快推进国际经济、金融、贸易、航运中心建设。上海前进的脚步更加坚定有力,上海进一步显现蕴藏的生机•活力。1.3虹桥/长宁地区酒丿占市场发展前景随着国内、亚洲地区和全球经济发展，并靠近闵行、松江、嘉定、安

7、亭和青浦等重要工业区，该地区酒店会继续表现良好。但上述工业区内有竞争力的酒店增加可能会减少市场对虹桥区酒店的需求，尤其是这些新增加酒店在价格、交通距离和设备设施相对更先进等方面更有竞争优势。同样，位于上海西南地区的酒店仍将继续争夺该地区市场份额，因为客八将上海做为访问长江三角洲地区主要城市包括杭州，苏州，南京,无锡等的出发中心。上海也依然是休闲旅客参观长江三角洲古镇和城市的必经之地。冃前，虹桥地区办公楼的使用率仍然很高，并将持续保持对酒店的需求。但是，明年酒店需求增长的出现一定压力，因来年先前设在

8、虹桥区的许多公司总部将迁到浦东区（譬如Honeywell）o同时，一•些公司因扩张正在寻找更大的办公室空间（尤其制整个楼层或几层），而这种办公场地在虹桥区已经很难找到。因此他们将在其它地区寻找（如在企业中心广场），这会为虹桥区的酒店需求带來更多压力。随着所有的国际航班（包括香港和澳门）从虹桥机场移至浦东机场，空勤人员，转机旅客和短程国际人员的酒店需求不断转移到浦东。虹桥地区的酒店将获得更多的国内转机和到虹桥机场的国内航班旅客的酒店需求关注。虹桥区做为匕海的商业中心将保持强劲的发展，