无锡市拆迁项目投资成本调研报告

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1、无锡市拆迁项目投资成木调研报告无锡市拆迁项目投资成本调研报告目录一、拆迁费用（一）拆迁费用明细及依据（二）初步框算拆迁量（二）拆迁投资费用估算1、按赔偿明细来估算2、按市场赔偿单价来估算二、安置房投资成本三、投资成本分析（一）单位成本1.土地购置成本2.公建工程3.建安成本以外的有关规费4.建安成本四、地下管线建设投资无锡市拆迁项目投资成本调研报告无锡市拆迁项目投资成本调研报告经向无锡规划、国土、建设等政府的有关职能部门多次咨询，并同无锡万科、无锡常发等当地标杆公司的工程师充分沟通交流，结合现场勘查目标项目的感受，现将冇关投资成本汇报如下：一、拆

2、迁费用（一）拆迁费用明细及依据无锡市拆迁原则上“住宅实行拆迁安置房补偿安置，非住宅房屋不作产权调换，对被拆迁人实行货币补偿“。根据锡建发（2001）40号界定，我们目标土地上的住宅处二类地段，具体操作按二类地区修正。1、住宅补偿明细无锡市拆迁项目投资成本调研报告住宅补偿明细2、非住宅补偿明细3无锡市拆迁项目投资成本调研报告根据锡政发（2004）307号规定，非住宅房屋不作产权调换，对被拆迁人实行货币补偿，补偿价格依据市场评估确定。评估方法主要有：基准价格比较修正法，按项目所在区域为8000元/平方米来修正。收益法，不能采用基准价格比较修正法时采用

3、，主要是评估所要采集的收益、成本数据不易。还原率也不好确定。成本法，非营利的科教、文化、卫生和福利公益事业用房、工交仓储用房。非住宅补偿明细表（二）初步框算拆迁量目前，目标项目要拆迁的建筑而积、居住户数的具体准确数据，有待4无锡市拆迁项目投资成本调研报告政府批准。在此，我们只能估算拆迁量（详见表1.3）,准确测算将等到政府正式批准统讣数据出来后，再给予调整。拆迁量估算表（二）拆迁投资费用估算1、按赔偿明细来估算无锡市拆迁项目投资成本调研报告住宅拆迁补偿测算表非住宅拆迁补偿测算表6无锡市拆迁项目投资成本调研报告综上所述：住宅拆迁补偿+非住宅拆迁补偿

4、=108835.25+216001.32=324837万元。2、按市场赔偿单价来估算遵循估算成本就高不就低原则，拆迁总面积为465461.37平方米，按项忖所有建筑物市场加权评估均价7000元/平方米，按公式：赔偿额=拆迁量*市场价估算，则有465461.37平方米*7000元/平方米=325823万元。比较分析，按赔偿明细估算值与按市场单价框算值接近。因此，7000元/平方米可作为政府赔偿建筑物保本临界点。也可作为我们将來垫付费用谈判的上限依据。7无锡市拆迁项目投资成本调研报告二、安置房投资成本根据《关于拆迁安置房建设实行市场化运作的意见》（锡

5、征安建办［2005］第4号）规定：安置房开发单位建设项目管理费为3%,建设利润为3%,不高层建筑的建安价暂为1000元/m2（根据市场变化调整）。腾地拆迁费根据项目实际发生情况由无锡市腾地拆迁审核小组确认。安置房使用结算价格二安置房建安价+土地费用+腾地拆迁费+公建配套费用+建设项目管理费+建设法定利润+建设项目贷款利息+税金。现测算小高层拆迁安置房的单位建安成本（详见表2.1）无锡市拆迁项H投资成本调研报告单位建安成本表2.19无锡市拆迁项目投资成本调研报告如果再加上营业税、腾地拆迁费、建设项目管理费、利润。安置房建设投资约为2500元/平方米

6、。因此，如果拆迁安置房建筑面积确定为25万平方米。拆迁安置房投资有,25万平方米*2500元/平方米=6.25亿元三、投资成本分析（一）单位成本1.土地购置成本根据对2007年11月3日无锡市土地拍卖市场调研，楼面地价10无锡市拆迁项目投资成本调研报告已经达5500元/平方米。2.公建工程及地下管线（1）公建设施地块大项H,必须建设相应规模的公建（幼儿园、小学、中学、居委会、市场等），还得交纳相应配套费。不同项目要求的公建设施规模不一样。（2）地下管线项目红线范围内的道路建设、项目地下七种管线（供电、信息、给水、雨水、污水、燃气、热力）由开发商承

7、担所有费用，其分摊到每平方米的费用约为800元/平方米。3.建安成本以外的有关规费据了解，无锡的有关规费用收取分摊到建筑而积上，有300元/平方Z多。现将主要收费的取值规定汇总如表3.111无锡市拆迁项目投资成本调研报告主要有关规费表12无锡市拆迁项目投资成本调研报告2.建安成本市场的成本平均值为2800元/平方米。四、本项目土地投资初步分析1.拆迁费用折成土地购置费根据政府提供的明细，拆迁总面积为465461.37平方米，拆迁投资费用为330000万元。（将來按实际数据再调整）我们以投入的拆迁费用330000万元作为购置土地成本的基数，分析每增

8、加或减少10%,20%,30%所对应的楼而价格变化。（见下表3.2、3.3、3.4）13无锡市拆迁项目投资成本调研报告容积率为2.5条件