7-建筑物评估

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1、01第七章建筑物评估7.1.1建筑物的成本1.地价2.建筑安装工程费3.设备和工器具购置费4.建设项目的其他费用5.预备费(基本和涨价)和贷款利息6.营销费用等7.1.2建筑物重置成本的估算1.重编预算法2.预决算调整法人工、材料、施工机械的用量按预决算结果计算7.1建筑物评估的成本法04052.根据价格指数调整建筑物重置成本＝账面原值×价格变动指数[问题]某企业一简易仓库，账面价值为200000元，建筑面积为1000平方米，竣工于2002年底。要求估算2007年底该仓库的重置成本。经查询，企业所在地区建筑业产值价格环比指数分别为：2003年11.7%，2

2、004年17%，2005年30.5%，2006年6.9%，2007年4.8%。？1.计算价格变动指数：X＝(1+11.7%)(1+17%)(1+30.5%)(1+6.9%)(1+4.8%)×100%=191%2.估算仓库重置成本：重置成本＝200000×191%=382000(元)067.2.3建筑物的实体性贬值建筑物实体性贬值＝重置成本×（1－成新率）1.根据使用年限判断新旧程度总使用年限:普通钢筋混凝土结构50~60年普通砖混结构40~50年尚可用年限:根据建筑物的实际状态估算2.根据观察打分判断新旧程度可参考建设部《房屋完损等级评定标准》①完好房，指

3、成新率在80%以上的房屋。房屋的结构、构件、装修、设备齐全完好，成色新，使用良好。07②基本完好房，指成新率在60%～79%之间的房屋。房屋的结构件、装修、设备基本完好，成色略旧，并有少量或微量损坏，基本能正常使用。③一般损坏房，指成新率在40%～59%之间的房屋。房屋的结构件、装修、设备有部分损坏或变形、老化，需进行中、大修理。④严重损坏房，指成新率在39%以下的房屋。房屋的结构构件、装修、设备有明显的损坏和变形，并且不齐全，需进行大修或翻建。⑤危房。房屋的结构构件已处危险状态，随时有倒塌的可能。？087.2.4建筑物的功能性贬值由于建筑物用途、设计、结

4、构、装修、设备配备等不合理造成的建筑物功能不足或浪费形成的价值损失。不合理的设计及结构可能出现建筑物面积较大而有效使用面积小,装修、设备与其总体功能的不协调，也会造成建筑物的功能性贬值。题见下页7.2.5建筑物的经济性性贬值由于外界条件的变化而影响了建筑物效用的发挥，导致其价值贬值。经济性贬值＝建筑物年收益净损失额／正常资产收益率09[问题]现有旧建筑A和面积类同的新建筑B，使用B设备每年可节约材料、能源消耗和劳动力等30万元。A建筑尚可使用五年，假定年折现率8%，该企业所得税率为33%，则A设备的功能性贬值为？107.2.6依据成本判定建筑物价值的实例某

5、办公楼建筑面积2104m2，估计耐用年限为45年，现已用7年，请估算其价值。1.根据该办公楼决算书中的实际工作量，查看施工图纸，按照××省当地现行市场材料价格和有关取费标准，按工程造价方法计算确定得到该办公楼现行造价485元／m2，（计算过程略）根据×××市及××市建设项目收费规定：设计费取1.5%，地质勘察费0.5%，土地平整费1%。合同监证费0.02%，印花税0.03%，合计为3.05%。另根据当地的规定有：建设单位管理费取2%，监理费取0.1%，城市规划管理费0.1%，合计为2.2%。112.各种费用的计算（1）前期费用：485×3.05%＝15元／

6、m2(2)其它费用：485×2.2%＝11元／m2(3)应计利息的计算办公楼在正常施工建设情况下需一年建设时间，筹资综合利率按5.02%计，则：应计利息＝(485+15+11)×5.02%＝26元／m23.重置成本的计算单位重置成本＝485+15+11+26＝537元／m2办公楼重置成本＝2104×537＝1129848元4.成新率的计算：成新率＝(1—已使用年限／估计耐用年限)×100%＝(1—7／45)×100%＝84%5.办公楼的估算价值：1129848×84%＝949072元127.3依据收益来判定建筑物的价值7.3.1基本公式7.3.2实例××仓

7、库占地总面积21600平方米，2001年10月由市政府出让给×储运有限公司使用，土地使用权有效期50年。请估算其在2008年10月12日的价值。分析：1.根据近3年的会计记录，各年仓库出租的总收入分别为：2007年9736577元；2006年9547866元；2005年10003525元。据对当地情况的调查，仓储业经营状况普遍稳定，从本公司的会计记录中也反映了这一点，故以Fi——未来第i个收益期的预期收益额n——收益年期,通常为数年至数十年;r——折现率。13上述三年出租总收入的平均值作为仓库的出租总收入：(9736577+9547866+10003525

8、)／3＝9762656(元)2.每年各项经营管理费用(不含房屋及附