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1、城市综合体介绍（一）2013/08/30目录一，城市综合体的定义二，城市综合体的特征三，城市综合体的本质/意义/产生的条件四，城市综合体的演变五，综合体的五个价值六，城市综合体的分类七，华润和万达城市综合体的模式八，开发综合体面临的困难九，综合体实例○上海龙之梦○上海大宁国际○上海陆家嘴IFC○常州新北万达广场○上海五角场万达广场○深圳华润万象城等十，城市综合体的风险---广州西城都荟十一，雨润城市综合体的方案一，城市综合体的二个定义定义A：HOPSCA。其中:H：HOTEL（酒店）；O：OFFIC
2、E（办公）；P：PARK（公园）；S：SHOPPING（购物）；C：CULUTRE（文化）；A：APARTMENT（公寓）将商业/酒店/办公/居住/文娱/休憩集合为一体的多功能复型，相互作用，互为价值链的高度集约式复合建筑群。定义B：将办公/居住/办公/酒店/展览/会议/餐饮/文娱/交通（九大城市活动功能）中三项以上的城市功能活动空间进行组合，在各部分之间建立一种互依互助的能动关系，形成一个多功能/高效率的城市综合体。简单讲,MALL是在毗邻的建筑群/一个大建筑物中，设许多商店和餐馆，与以前的购物中
3、心相比，规模大/功能多/商品和服务全二，城市综合体的特征1，城市综合体的典型特征A，超大空间尺度。B，通道树形交通体系：将建筑群的地下/地上的交通和公共空间的交通自成一体，同时又与城市街道/地铁/停车场/市内公树干和树枝共交通设施有机联系，组成一套完善的“通道型”体系，形成丰富多变的街道空间（内街/外街/广场）C，现代城市景观设计D，高科技集成设施E，功能的复合性F，高可达性G，整体的统一性H，土地使用的均衡性J，空间的连续性,对内/对外交通联系的完整性K，巨大的社会效应和升值潜力L，投资巨大，建设
4、周期长。三，城市综合体的本质/意义/产生条件本质：以建筑组群为载体，将城市活动九大功能进行组合,达成组群内建筑,互为价值链，克服单一建筑功能的局限性，达到建筑组群高质量的整体功能和个体建筑功能的优化和聚集，获取更大的商业性升值意义:A,提升城市价值和形象B,动区域经济增长，创造社会就业岗位C,成为当下地方政府推动城市化进程的商业模型，将政府行变为企业行为，产生条件：A,城市经济GDP高增长/产业集聚B,人口的高密度及流动性C,城市的高地价/中心区地价飚升而导致土地的集约化利用（资金高投入/建筑高容量
5、/效益高回报）四，城市综合体的演变A，国外的综合体：1，罗马卡拉卡拉浴场2，美国洛克菲勒中心/法国拉德芳斯3，日本东京六本木（历经17年建成）B，国内的综合体：1,解放前，北京的东安市场2，自2000年后，深圳—中信城市广场/华润万象城等；上海—新天地/浦东嘉里中心/国金中心/大宁国际/五角场万达广场等；北京—华贸中心/东方广场等；常州---新北万达广场等；泰州—华润万象城；无锡---华润万象城等3，杭州市政府提出“要建100个城市综合体”4，城市化的推进，掀起综合体建设的热潮C，不同历史期的“MA
6、LL”有不同的形态，现代的“MALL”是商业竞争进入经济垄断、资本高聚集的产物，属顶级商业形态，具备高附加值的效应，Mall在欧美的成功引为样版，成为国内发展商投资商业地产的主流模式，五，现代城市综合体的五个价值1，可售住宅/公寓/写字楼项目，实现短期现金回报2，酒店/自持商业的长期租金回报3，城市化对建筑群组的资产价值的倍增4，资本价值的倍增，通过基金/上市/债卷等其它资本通道，实现乘数的变现5，商业附加值，成功的综合体，不但使自身地块的价值提高，还带动整个周边土地和建筑的价值和价格大幅提高，商业
7、附加值的提升，是通过以下要素而实现：A，好的项目策划/商业策划B，优秀的项目建筑规划/建筑设计/室内设计/景观、灯光设计C，好的运营管理D，时间成本沉淀六，城市综合体的种类城市综合体可按性能/地块/品味进行以下分类A,按性能分：商务综合体—没有住宅的纯综合体生活综合体—住宅比例大于30%单一综合体—没有住宅/公寓等居住型的净综合体/一个集合了三种功能的超高层建筑，泛综合体集群—一个以上的综合体或都市商圈B,按地段分：都市中心型综合体副中心（区域和新城）型综合体C,按品味分：高端奢侈型综合体—常指一线
8、城市的都市中心型综合体,以五星酒店/五A写字楼和国际一线奢侈品牌为主的高端商业中心为代表中档生活型综合体---常指二/三线城市/一线城市区域商业中心，以三星酒店/较小体量的写字楼/以大卖场为主力店的的商业七，华润和万达综合体开发的模式华润万象城：首座深圳万象城，目前在杭州/沈阳/南宁/成都/郑州无锡/常州/青岛/重庆/合肥/泰州/上海等落户商业模式：主力店+半主力店+次主力店+专卖店特点：A,汇集众多顶级品牌B,业态组合丰富C,垂直同步停车楼+中庭+哑铃型动线发展新战
