系统性的综合整治——浅谈某老旧小区综合改造设计教程

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1、系统性的综合整治——浅谈某老旧小区综合改造设计顾锋上海市房屋建筑设计院有限公司200062摘要：随着城市化建设进程的加快，在各个城市中于上个世纪六、七十年代甚至更早的在五十年代之前建设的房屋，由于受到当时、当地特定的建筑技术、经济条件及使用特点等的制约，原有老旧小区各种配套设施的老旧与短缺在如今日益发展的经济条件及逐渐增长的使用需求的矛盾日益激烈。2016年2月6日中共中央国务院印发《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中明确指出：“有序实施城市修补和有机更新，解决老城区环境品质下降、空间秩序混乱

2、、历史文化遗产损毁等问题，促进建筑物、街道立面、天际线、色彩和环境更加协调、优美。”本文以某老旧小区的系统性的综合整治设计的两个方面：建筑单体、室外环境及配套设施为例来进行分析，希望对相关项目的设计人员有借鉴意义。关键词：老旧小区；综合整治；环境提升1、建筑单体改造1.1、建筑单体现状踏勘及问题汇总本小区建成于上世纪八十年代，共有32幢多层住宅，小区内原住户为1356户，建筑面积约为91000平方米，本小区在08~10年先后做过屋面“平改坡”、“二次供水”及厨房废水管外移、“光明工程”等单项改造工程。经设计

3、人员现场踏勘后归纳该小区建筑单体的问题主要集中在以下几个方面（同时该小区所存在的问题亦是该类小区的普遍问题）：（1）、屋面原有“平改坡”工程中屋面瓦经过多年使用，有不同程度的脆化、开裂及翘曲等损坏情况；瓦屋面下部毛板有破损，局部瓦损坏漏水处的毛板由于受雨水侵蚀，损坏尤为严重；原有钢结构屋架锈蚀，局部少数钢构架锈蚀严重；屋面防水层老化，经走访顶层住户及借阅物业维修资料，发现多数屋顶均存在渗漏现象；少数顶层住户私自在坡屋面内堆放杂物，增加火灾安全隐患。（2）、外墙面及底层天井外墙面原为涂料饰面，经过多年使用后部

4、分墙面涂料发生开裂、空鼓现象，颜色普遍被风雨侵蚀后已变得陈旧；局部外墙有渗水现象；原建筑外窗为钢窗框，普通单层玻璃外窗，窗框均已遭锈蚀，五金件缺失及局部玻璃破损；原屋顶雨水管及空调滴水管均有不同程度的老化，局部空调支架锈蚀；建筑南侧阳台处均有居民自己安装的外挑钢制晾衣杆，有极大安全隐患。（3）、底层单元入口整体形象较差，单元入户门局部锈蚀，门禁系统不完善；底层出入口处台阶及坡道面层脱落，部分无障碍坡道栏杆损坏；楼栋标识遗失或损坏；楼层标识缺失；楼道内粉刷层破损，起壳；楼道内楼梯栏杆及扶手油漆脱落；管线布置杂

5、乱；个别楼道公灯缺失；局部楼层居民杂物堆积。1.2、建筑单体改造与立面提升（1）、对原有屋面进行“坡改坡”工程，拆除现有屋面瓦及毛板，替换原有锈蚀的钢构架后重新油漆，新做屋面防水层，重新铺设沥青玻纤瓦。坡屋面钢构架与原有屋面避雷系统相连接。对原有坡屋面下的防水层进行翻修，屋面水箱及女儿墙1.8米范围内新做防水层，清除原有坡屋面内杂物。对局部阳台处等外露平屋面，铲除其饰面层至基层后，新做防水层及上部饰面层。通过对屋面的修缮，改善屋顶渗漏情况及消除原有火灾安全隐患。（2）、对原有外墙的疏松饰面层铲除，清除表面浮

6、灰，对原有空鼓墙面需铲除至基层，水泥砂浆找平（仅空鼓墙面），满墙腻子批平，外涂外墙防辐射隔热涂料，一底两度。结合建筑立面细化设计，合理利用立面颜色、材质的对比，局部增设EPS装饰线条及窗套等建筑构配件，增强建筑细部美感，提升建筑物的立面风格。公共部位的外窗更换为塑钢中空玻璃窗，增强节能与保温性能；更换原有屋面雨水管及空调滴水管为防紫外线的U-PVC管；对原有空调支架仔细排查，针对存在松动、摇晃等安全隐患的支架应予以更换，其余锈蚀的支架均应采用相同颜色的油漆一底两度；针对南侧阳台处外挑钢制晾衣杆建议拆除，改善

7、建筑立面形象，同时，在小区底层适宜位置增设室外公共晾晒点及不锈钢晾衣杆，解决晾晒问题。（3）、对原底层单元入户台阶及坡道整修，原有损坏的无障碍坡道栏杆更换，单元入户门除锈之后重新油漆，一底两度。单元入户门处增设感应、节能型LED公灯，增设楼栋标识。原公共楼道内墙面、顶面采用涂料粉刷，一底两度；楼梯扶手、栏杆重新油漆，一底两度。原有墙面杂乱管线，采用PVC线槽整理；在每个楼层部分增设夜间发光的楼层标识；清除原有公共楼道内垃圾，消除火灾疏散安全隐患，改善公共楼道内环境。1、室外环境及配套设施改造2.1、室外环境

8、及配套设施现状踏勘及问题汇总（1）、小区出入口处大门有不同程度的锈蚀，小区入口处虽已做道闸，但设施已老旧，入口处未设人车分流设施及减速设施；小区围墙样式老旧，部分实体部位涂料饰面已有开裂、空鼓及粉刷脱落现象，栏杆部位多处锈蚀；原有入口处门卫房样式老旧，外墙涂料饰面开裂、空鼓及粉刷脱落；小区原有名称标识损毁，入口花坛由于疏于养护使得草坪缺失，花卉缺少修剪。（2）、小区道路早在08年左右虽已进行过拓宽，但仍较为狭窄，