面对房地产的选择--张金鹗观点

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1、2009年7月3日(五)晚上7:00~9:00行天宮房地產的生命週期(1)投資30～50年1～5年(4)時間落差(2)使用生產(Time-Lag)幾個月或幾天（中古屋市場）（預售屋市場）1～2年(3)交易台灣房地產景氣循環歷程--擴短縮長現象2年擴張期短7年(2~4年)2年收縮期長7年(7~10年以上)3年31年4年?年房地產是火車頭工業嗎?產業關連分析法向前向後關聯關聯時間上落後於景氣綜合指標分析法總體經濟景氣房地產投資者之生命週期房地產本身之生命週期擁有房地產之生命週期決定可接受的風險／考慮可接受的風險／從擁有之生命週期中利潤以及所能投入利潤下，選擇介入房，利用現金流量

2、分析的資金地產之生命週期利潤/風險年平均ROE持有期間之年平均報酬16%14%12%10%8%6%4%2%0%-2%12345678910111213141516171819202122¦~¦~¦~¦~¦~¦~¦~¦~¦~¦~¦~¦~¦~¦~¦~¦~¦~¦~¦~¦~¦~¦~持有期間持有期間之年平均風險標準差30%25%20%15%10%5%0%123456789101112131415161718192021¦~¦~¦~¦~¦~¦~¦~¦~¦~¦~¦~¦~¦~¦~¦~¦~¦~¦~¦~¦~¦~持有期間都中中市心心中周外心圍圍國立政治大學台灣房地產研究中心CathayRealE

3、stateTaiwanRealEstateDevelopmentCo.,Ltd.ResearchCenter,NCCU中華民國九十八年四月三十日基期平均2006~2008年=100註：本季台北縣推案區位相較上季為差，故經模型控制住宅品質區位後，房價相較市場未控制品質區位的感受為高。台中都會區價量指數趨勢圖註：本季南高銷售率為0的個案比例較多，且其個案價格均較高，故在刪除銷售率為0的個案後，較市場感受為低。註：括弧內數據為樣本數。臺灣房地產景氣綜合指標對策訊號分數圖近年房地產景氣領先與同時指標趨勢圖