论住宅小区停车位的产权归属

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1、论商品房住宅小区停车位的产权归属【内容摘要】近年来，随着城市建设速度的加快、商品房开发的不断增多和公众权利意识的增强，加之我国城市私人汽车保有量的迅猛增长，人们对停车问题尤为关注，特别是对住宅小区停车位的产权归属、分配使用和费用分担问题最为关心。因商品房住宅小区停车位的产权归属问题引发的小区业主与开发商、物业管理公司之间的纠纷不断。由于我国商品房市场起步较晚，相关法律规定并不完善，对住宅小区停车位的产权归属规定不明，理论界和实务界对小区停车位的产权归属也存在较大争议。2007年出台的《物权法》和2009年出台的《最高人民法院关于审理建筑物区分

2、所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》虽然从一定程度上对住宅小区停车位的权属界定提供了基础性法律依据，但是由于其规定过于原则化，没有明确商品房住宅小区内不同类型停车位的产权归属，忽视了现行法律和现实问题之间的矛盾，所以在司法实践中对住宅小区停车位产权归属的纠纷处理不尽一致。以下本文将主要从商品房住宅小区停车位的固有法律属性为切入点，结合我国住宅小区停车位的的现行法律规定对不同类型的停车位产权归属进行分析，进而为我国商品房住宅小区停车位产权归属法律规定的完善提出合理化建议。【关键词】小区停车位产权归属商品房住宅小区停车位，是指我国按行政建制

3、设立的直辖市、市镇范围内的，达到一定规模、基础设施配套比较齐全的住宅小区用于停车的车位、车库。同时必须符合住宅小区法定规划、设计，或者依法能够用于停车。商品房住宅小区停车位的产权，指的是其房地产权。房地产权包含土地使用权和建筑物、附着物所有权两方面的财产权利。住宅小区停车位的产权归属是各种矛盾的核心，产权归属不明使房8地产开发商和小区业主的合法权益处于不确定状态，不仅严重损害了公民合法的私有财产权，同时也会妨碍房地产市场的健康发展。我国著名经济学家吴敬琏先生讲过“产权规则，是市场经济一切游戏规则的基础”吴敬琏：《改革：我们正在过大关》，三联书

4、店2001年版，第3页。科斯定律也认为，产权清晰是交易的前提，能减少交易成本，促进社会整体利益的增长。梅夏英：《论高层建筑物的车库权属》，载《烟台大学学报（哲学社会科学版）》2006年第4期。因此，笔者认为，只有首先明确住宅小区停车位的法律属性，才能制定清晰的产权规则，从而明确住宅小区停车位产权的归属。一、商品房住宅小区停车位的法律属性对于商品房住宅小区停车位的法律属性，理论界有不同的观点，基本分为两类：一类认为小区停车位不依附于区分所有建筑物，可以作为独立交易的标的物；另一类认为小区停车位只是区分所有建筑物的从物，只能随主物转移。（一）小区

5、停车位作为独立交易的标的物若要研究住宅小区停车位的产权即所有权问题，首先必须明确小区停车位能否成为所有权的客体。根据民法理论，作为民法中所有权客体的物，必须是客观存在的能够被人支配和控制且具有实际效用的物。首先，住宅小区的停车位作为小区建筑物的配套设施是客观存在的；其次，每个停车位都有固定的界限标明其范围，即可以将此物与他物区别开来由特定的人支配和控制；最后，停车位的兴建目的是为泊车使用，即具有实际效能。因此，住宅小区停车位完全具备作为民法中所有权客体的物的特征，可以作为独立交易的标的物。但是，因为小区停车位是作为建筑物的配套设施而规划设计的

6、，其处分要受到其所依附的建筑物的影响，所以对小区停车位做出处分时还要考虑它与建筑物的关系。（二）小区停车位是区分所有建筑物的从物8学者陈华斌认为“车库为附属设施之附属建筑物，对区分所有建筑物具有从属关系”，梁慧星先生对此也有类似的表述，认为车库一般属于从建筑物，而房屋属于主建筑物。根据民法基本理论，主物转移，从物随之转移。小区停车位作为从物，其法律权利只能依附于作为主物的小区楼房。但笔者认为，只有当两个独立物相互结合才能发挥效用，而分开后就失去其原有使用价值的归于同一所有人的独立物才能构成主物和从物的关系。而住宅小区停车位脱离区分所有建筑物后

7、并不影响其效用的发挥，所以不应定性为从物。因此，住宅小区停车位是相对独立的物，可以进行独立交易。二、商品房住宅小区停车位的存在形式及产权归属（一）独立建设的多层经营性停车位及其产权归属独立建设的多层经营性停车位是经过市政管理部门批准设立的，在政府与开发商签订的《土地使用权出让合同》和政府发出的《建筑工程规划许可证》等法律文件中均明确规定了多层经营性停车位的土地使用权面积。因多层经营性停车位的建筑面积是计算建筑面积容积率的，其建成后可以办理《土地使用权证》和《房屋所有权证》，所以此类停车位的产权属于持有《土地使用权证》和《房屋所有权证》的当事人

8、。（二）地面露天划线的停车位及其产权归属随着业主汽车持有量的迅速增加，小区内预先规划的停车位通常不够用，开发商或物业公司为了获取更多利润，通常在小区道路两旁自行划线