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时间:2019-07-30
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1、0顶11人顶前 言为了充分了解并把握****商业街项目开发的可行性,我司组织人员对****目前主要路段的商业现状、现有的****县城区的商业业态、几大商城营运现状、本地块的现状及未来的展望,以及**人对本项目的看法及建议,特举行为期一周的市场调研活动。我司在结合****商业的发展趋势,以及目前****县城区缺乏成型的商业街区,缺乏标志性、符合现代经济社会发展需求的综合性商业圈,结合****县政府对于本项目的开发期望值,对本案提出一个全新的、科学性的、可执行性的项目方案,将本项目定位为集购物、居住、休闲、娱乐为一体的城镇中心区标志性商业街。本报告是建立在项目市场可行性、项目财务可行性分析的基础
2、上,并参照****小县城相似项目投资的各项成本投入,并对本项目作初步的销售额估算投资收益,最终完成对本项目的可行性分析结论。不足之处,请予指正!一、项目开发可行性报告(一)城市概况:1、自然条件2、经济状况3、产业结构4、城市化进程(二)现有的商业无法适应现代经济发展的需求1、商业街区经营比较集中但业态分布混乱2、几大商城经营现状不佳(三)消费型业态形象多数不佳,规模不大,存在较大的市场契机1、休闲、娱乐业:2、餐饮业:3、网吧:(四)作为现代城市商业经济的代表之一的超市,**仍存在很大市场份额(五)项目分析1、项目地块概况;2、项目地段商业价值分析;(1)优势:(2)劣势:(3)机会点:(4
3、)问题点3、行动对策图(1)、SO对策(最大与最大的对策)(2)、WO对策(最小与最大的对策)(六)县政府对于本项目的期望,有利于本项目的开发营运(七)项目市场可行性结论基于上述的因素,本项目投资开发有着较大的社会效应,其定位也切合当地人对于新型商业项目的需求,更能弥补当地商业项目的市场空白点。作为二层的商业,本项目只在项目的黄金地带规划,控制好二层的总建筑面积,而且一开始就考虑以租待售,从而直接避免二层商业难以销售、难以经营的尴尬局面。商品住宅部分,目前更是无竞争对手,可以直接占领****的商品住宅的市场份额。我们相信,虽然****的潜在购买群体会受到前几个项目的影响,从而在销售中存在一定的
4、风险,但是本项目的规模、规划思路、标志性、政府的大力支持,以及可实现的营销推广力,都能够迅速提升****人民对于本项目的信心!二、项目初步定位(一)产品定位1、定位; 集镇中心区集购物、居住、休闲、娱乐为一体的标志性商业街区;临**路右侧规划二层的商业(框架结构),一层规划为独立门面,开间可控制在3.9-4.2之间,进深控制在13-15米之间。可根据需要几个门面一起销售;二层规划成大型的酒楼、休闲茶楼、休闲中心、休闲网吧;或者是大型超市(一层要保证足够面积的门面与二层相接);其他两侧的商业门面仅规划一层(框架结构),层高5.1米,可作夹层使用,特别是可作为美容美体店、小型的休闲厅,可几个门面
5、合并,扩大夹层的使用空间;**路右侧的三层以上,其他两侧的二层以上均规划为住宅(砖混结构),以南北朝向为主,户型面积控制在85-125m2之间,以二、三房为主;2、定位依据;标志性商业街区,特别是中央硬地景观广场,完全可以成为人气的聚集地,不仅可以直接提升项目优势,也可以提升**城市的形象与品味,有效区别于其他商业项目;集购物、居住、休闲、娱乐为一体商业街区,是**县真正意义上的四位一体的大型商业街区,也直接与“***”、“***”、“***”区分开,从而尽量避免意向客户受到上述三项目不良的经营现状的影响;一层临街独立门面,向来为当地投资者或经营者所喜好,其销售难度不大,但是要控制住单店面积,
6、控制住销售总价,才能尽快完成销售;目前**县二层的商业均无法经营,所以临***路右侧的商业二层定位为休闲中心、酒楼、休闲茶楼、网吧等,而且目前这些行业在**具备较大的市场契机。这些行业注重地段,鉴于成本的投入大,并不一定需要在一层经营;若在项目规划或是销售过程中,能够引进实力强的大型超市,则可以将二层结合一层部分门面一起纳入超市经营面积当中;由于都是临街门面,临***路右侧的是二层的商业,而其他两侧则无法规划成二层商业(整体二层商业面积要控制,不能过大,市场接受度弱),因此,作为立面的处理,应该提高层高,这样从商业氛围上与中间的两层的商业立面有个呼应,而且由于层高的提高,也可以提升其商业使用价
7、值,进而提升售价;商品住宅,作为**县今后的住宅发展的趋势,其接受度必将越来越强。而且,作为经济较发达,特别是民营经济发达的小县城,城市进程化速度必将越来越快,作为乡镇人民进城的心态,肯定希望居住在城市的中心区,这样不仅面子十足,而且出行、生活、休闲娱乐也十分便利;这也是全国上下乡镇人民,或是郊区、县进入高层次城市的人民的购房心态。 (二)案名建议 (三)目标客户定位1、定位;(1)一层商
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