《基准地价》

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1、基准地价一、基准地价的概念与特征（一）基准地价的概念基准地价是指在城镇规划区范围内，在设定的土地开发程度、容积率等条件下，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一估价时点法定最高出让年期土地使用权的单位土地面积的区域平均价格。（二）基准地价的特征（1）基准地价是一种区域性的价格（2）基准地价是一种分用途的价格（3）基准地价是一种平均价格（4）基准地价是有限年期的价格（5）基准地价具有时效性（6）基准地价是一种控制性的价格（7）基准地价与土地开发利用程度有关（

2、1）基准地价是一种区域性的价格基准地价不是一种宗地(以权属界线组成的封闭地块，是土地登记和地籍调查的基本单元)价格，而是区域性的价格，它总是与一定的区域相联系的。基准地价的评估区域的形式：级别、区片和区段。（2）基准地价是一种分用途的价格城镇基准地价的主要用途类型：商业、住宅、工业、旅游农用地基准地价的主要用途类型：耕地、园地、林地、水域、荒草地（3）基准地价是一种平均价格反映的只是各区域各类用地的平均价格水平。∴在基准地价的基础上建立基准地价修正系数体系，用以评估具体宗地的价格。（4）基准地价是有限年期的价

3、格∵基准地价是土地使用权的价格∴基准地价是有限年期的价格城镇用地：各用途基准地价的年期以各用途的最高出让年期为准。农用地：目前一般取30年为农用地基准地价的年期。（5）基准地价具有时效性基准地价反映的只是一定时期的地价标准。为了保持基准地价的现实性，每隔一定时期应对基准地价进行更新。∴基准地价的评估时点很重要。（6）基准地价是一种控制性的价格基准地价是国家调控土地市场的一种价格，不是市场交易价格。市场上最终达成的价格，是以基准地价为依据，根据市场行情而确定的。（7）基准地价与土地开发利用程度有关因为土地开发利

4、用程度对地价有影响。基准地价是一种平均意义上的地价。所以土地开发利用程度对基准地价也有影响。二、湖北省城镇基准地价类型基准日年限土地开发程度容积率特大及大城市商业用地2006.6.3040六通一平或以上2.5-1.8住宅用地2006.6.3070六通一平2.0-1.5工业用地2006.6.3050五通一平1.0-0.6中等城市商业用地2006.6.3040五通一平2.0-1.5住宅用地2006.6.3070五通一平1.6-1.0工业用地2006.6.3050三通一平0.8-0.4小城市商业用地2006.6.3

5、040五通一平1.2-1.0住宅用地2006.6.3070五通一平0.8-0.5工业用地2006.6.3050三通一平0.4-0.3三、基准地价研究成果1、目前我国很多城市的基准地价都面临着过时的问题,基准地价的更新成为当前土地评估工作的重点而被提到重要议程上。赵晓铃;耿红;唐旭在《城镇基准地价更新方法探讨》中就基准地价的更新问题提出一个概述性的工作方案,对主要分析模块的流程以及模型做了必要说明,便于采用计算机编程处理,尽量避免人为因素的干涉,造成评估结果的偏差。3、王满银;肖瑛;汪应宏;张绍良在《中国基准地

6、价评估近10年研究进展》中通过文献查阅与比较分析法,考察中国近10年基准地价评估的研究现状,为今后基准地价评估实践乃至相关技术规范的修订提供借鉴。研究发现,基准地价内涵不断发展;基准地价评估技术路线逐渐由"从级定价"向"以价定级"过渡;基准地价评估模型与方法愈加丰富;基准地价体系呈现城乡一体化发展趋势;GIS技术在基准地价评估中得到广泛应用。据此,提出基准地价评估相关技术规范应尽快修订完善。4、杜彬;张丽;赵英娜在《应用基准地价评估城镇综合用地地价的方法》中探讨了应用基准地价结合地价楼层分配系数和基准地价结合

7、面积分摊系数两种测算综合用地价格的方法,同时给出了案例分析,并用剩余法对测算结果进行了验证.还探讨了实际评估过程中易出现的问题.5、王晓霞;蒋一军在《完善基准地价中的综合用地评估问题研究》针对第一轮基准地价体系中综合用地评估存在的问题,做了比较深入的研究,提出了完善基准地价中综合类用地评估的理论和方法,结合商住综合用地的评估,提出了以区片价和路线价相结合进行综合类用地评估的技术路线和方法。6、叶霞;董晓明;徐目圣在《基准地价更新成果合理性分析》中通过典型样点验证、国家政策标准限定、土地成本约束,以及城市间基准

8、地价和经济指标比较,对城镇基准地价更新结果的合理性进行判定。并以淮北市2011年更新成果作为实例进行分析,以期通过基准地价合理性分析,使其在调整引导或控制各类经济社会活动,落实城市规则、经济发展战略和产业政策方面起到切实的作用。谢谢！Thankyou