中海海悦市场推广策略案

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1、集粹东方容引国际—中海海悦市场推广策略案天启&开启二00二年十二月项目简介鲁班路、斜土路奠定至上产品、至上生活之完美基石至上品牌卢湾区打浦桥版块中海地产实力开发香港名师倾心设计继海华、海兴、海丽等之后开发商经验累积至上品质至上地块市场扫描一（区域市场供求比）卢湾区批准预售面积（万平方米）占中心城区总量比重（%）已登记预售面积（万平方米）占中心城区总量比重（%）供求比2001年4季度58.5690.6615.1739.251：0.262002年1季度2.1166.3513.7235.131：6.502002

2、年2季度14.3823.1214.9736.401：1.042002年3季度22.3255.3013.4838.211：0.60合计97.3757.3457.3437.211：0.59中心城区主要房产放量区，供远大于求市场扫描二（季度价格走势）区域均价随市中心均价稳步上升今年第三季跃升高于市中心均价市场扫描三（价格峰值）季度2001.12001.22001.32001.42002.12002.22002.3单价主力范围（元/平方米）4000-50004000-55004500-55004500-65005

3、000-60005000-65005500-7500单价峰值（元/平方米）4500500050005000550055007000主力单价峰值2001.12001.22001.32001.42002.12002.22002.3总价主力范围（万元/套）40-6040-6050-7050-8050-9060-10050-100总价峰值（万元/套）50505060608080主力总价峰值市场扫描四（面积峰值）季度2001.12001.22001.32001.42002.12002.22002.3面积主力范围（平

4、方米/套）100-110/130100/120-130100-120/140100-150100/120/140-150100-14070/100-110面积峰值（平方米/套）110100100110100140100区域市场特征区域市场暂处供远大于求的状况之中，但供求比例正提升，市场消化能力增强区域单价跃升，高于市中心市场均价，单价承受能力提高房型面积峰值区间较大，随着单价跃升，面积峰值下移总价峰值稳步上升，保持平稳增幅，未出现跃升现象小结区域市场地位明显提升，潜力存在，市场向好单总价承受能力均增强，高

5、档化品质化市场已然形成随着单价提升提带来的泡沫效应亦应引起重视随着单价的跃升，控制总价，降低其抗性已成必然之势短期内的持续性增长与投资市场的泡沫风险性并存稳中求胜”当为我们坚持不二的信条个案销售我们选取打浦桥、斜土路、徐家汇路、中山南一路沿线的十七个楼盘进行区域市场楼盘的去化情况分析，得到如下结论：楼盘去化最大量通常集中在开盘后的第四个月，然后逐月走低，但近来有去化速度增快，时间前移的趋势;各个时期成交的单套面积均值平衡，说明本区域市场对各个面积区间均有一定的消化能力，市场对于不同面积区间不形成特色需求；

6、市场对于楼盘整体素质要求较高，高质高价已被接受，并有需求提升趋势；至今年六月，小户型的吸纳能力明显增强；外销比例高（已达50%以上）当为本市场的又一特征小结去化速度加快市场现状产品品质化程度提高小户型吸纳能力增强外销比例高CLD版块地段单价走高世博会的炒作价格不稳定因素明显投资型消费比例上升可能性较大小户型热度增加单价承受能力加大总价抗性显现本案分析楼盘定位：中海新座标海派风情园地块特征：CLD地块占地面积：36973平方米建筑面积：162595平方米容积率：3.85绿化率：38.6%(14300平方米)

7、规划特色：强调中西方文化交融，海派文化风情为其主要特色讲究细节的完美是本楼盘规划的另一特色环境规划的均好性、渗透性强中海海悦项目户型分布图楼号西单元234复式中单元23东单元234复式合计234复式合计A楼31602752234481156237B楼343432326666132C楼214232041241835129D楼3264331623631266195E楼2958346863126189F楼78北面单元156156合计191250346275218624732540455766111038装修17

8、0174344优劣势分析（一）优势：中海品牌支持，意味着强大的客户源支持（老客户的重复性购买及口碑影响力）；CLD地块，代表着地段的价值认同、配套成熟、交通便捷及区域客户的消费支持；中海的实力支持意味着专业、技术、经验、价格竞争力、时空抗衡能力；产品技术成熟，品质化程度较高，细节性的突破尤为亮眼；市场大势向好，估计在短时间内，本地区会成为新一轮的热点；世博会的呼声又为“天时”添一抹浓彩劣势：紧邻鲁班路高架，噪音污染、空气污染、