土地一级开发经营模式研究报告修改

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1、本报告为中期报告，所有意见均非最终结论。本报告旨在系统研究在国内外城市化进程中，城市规划对房地产的调控作用、新城开发模式和土地一级开发模式，预测国内土地一级开发的发展趋势。在研究过程中聚集于四个渐进性问题：土地一级开发与二级开发分开是否会在全国强制推行？土地一级开发主体以国企为主导或者不限？政府是否愿意同土地一级开发主体分享土地增值收益？政府是否允许土地一级开发主体直接建设并拥有部分公用设施？以上四个问题直接关系到土地一级开发的市场空间有多大，能否作为一类产品来创新盈利模式。说明目录国内外城市发展经验借鉴

2、………………………………………………………………3国内土地储备及开发模式…………………………………………………………23国内土地一级开发权获取方式…………………………………………………………53国内土地一级开发融资模式…………………………………………………………62土地一级开发盈利模式与风险规避……………………………………………………75国内土地一级开发的发展趋势…………………………………………………………82关于未来发展方向的探讨……………………………………………………94香港土地制度与土地开发管理的特

3、点香港的土地制度采取了两权分离的办法，即土地所有权归政府，土地使用权允许有偿出让和转让。香港政府把土地使用权以一定期限和条件批租给地产发展商或承租者，并允许该土地使用权在期限内自由转让、抵押、继承或赠送。土地批租后，政府还对土地的使用和发展加以严格管理。因此，香港政府对于土地拥有双重身份：一是土地所有者的代理人，二是土地行政管理者。土地批租方式主要有公开拍卖、公开招标、私人协议和临时租约等四种。公开拍卖：适用于地理位置好、竞争性强的地块。公开招标：适用于用途上有严格限制，一般人又不会有兴趣购买的土地。私人

4、协议：对一些需要加以扶持的部门或单位采用的批地方式。临时租约：为保证每块土地的充分利用，把闲置土地及不适宜长期固定出租的土地，以临时租约的方式批租出去。香港土地开发管理采用政策决策与执行过程相分离的机制。政策决策是房屋与规划地政局，直接执行决策的部门为屋宇署、房屋委员会及房屋署、规划署、地政署和土地注册处。由地政署按照规划署制订的分区发展大纲图，储备土地并发布批租五年计划。香港的城市发展规划分为全港、次区域和地区三个层面全港发展战略次区域发展战略法定分区计划大纲图及发展审批地区图发展大纲图详细蓝图全港性次

5、区域性地区性香港规划标准与准则制定长远规划大纲，贯彻政府的土地用途、交通基础设施及环境方面的政策将全港发展目标在五个次区域演绎为更具体的规划目标详细的土地用途图则，分为法定图则和政府内部图则政府内部图则包括发展大纲图和详细蓝图，一旦获得批准，就会对政府起到约束力香港城市规划的法律架构齐全，为公共和私营机构进行各项发展提供指引，并解决因土地的使用和发展而引发的利益冲突通过规划许可、地契管制与建筑物管制，来调控开发行为开发规划许可在开发商领取规划许可之前，如果开发计划涉及一些与土地现有用途或周围环境不协调的问

6、题，必须向城市规划委员会呈交计划申请书。规划委员会在考虑给予批准时，可附加相关发展条件，要求申请人遵守。地契管制非法定管制，是香港政府作为香港所有土地的大业主时，在批租与私人开发时要求对方遵守的开发限制，这些限制包括批租年限、土地用途、建筑密度和设计形式等。个别开发计划，在取得规划许可后，可能需要更改原有的批地契约条款，则开发商需向地政署提出申请。地政署在咨询各部门意见后，会修改或重新制定契约条款，增加更合适的限制条件，配合获准开发计划。建筑物管制所有私人建筑工程，在施工前必须先向屋宇署递交有关图则，在获

7、得批准后方可施工。旧区重建工作交由政府法定机构执行土地发展公司与市区重建局香港于1987年成立土地发展公司，专门负责旧区重建工作，其为政府法定机构，并以商业原则经营，自负盈亏。2001年改组为市区重建局，分5年拨付其100亿港元重建基金，并给予其他相关的财政优惠政策。市区重建局实质是非盈利性的土地开发公司，通过重建发展、楼宇复修、文物保育、旧区活化的4R策略（Rehabilitation,Redevelopment,Reservation,Revitalisation），主要收购、重建30年以上楼龄的旧楼

8、，以及可使社会受惠而在经济效益上未必盈利的土地项目。经营方式是在环境规划地政司指定的重建地区选择重建地段，编制草图；经过规划委员会批准后，由土地发展公司进行拆迁工作。一般是由公司与被拆迁对象协商，收购重建地区物业，给以公平补偿和政府公屋等住所，实现“居者有其屋”。如协商不通，则由政府依据法律征收土地。在完成物业收购和业主搬迁后，市区重建局采取与私人开发商联营方式，获得足够资金，进行重建工作。启示涉及到旧城改造等民生大事，政府倾