前期物业管理服务

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1、《物业管理实务Ⅰ》第四章前期物业管理服务本章讲授前期物业管理的含义前期物业管理的内容前期物业管理的委托前期物业管理与前期介入竣工验收与接管接收交楼的程序与管理综合验收前期物业管理的职责学习目的与要求1．了解建筑物前期物业管理工作的重要性、阶段性的特殊性建设单位的职责受聘物业管理企业的职责2．掌握前期物业管理的含义前期物业管理的内容前期物业管理的委托3．重点掌握重点掌握前期物业管理的概念及其界定前期物业管理的含义《物业管理条例》第二十四条：前期物业管理，是指业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效前，建设单位选聘的物业管理企业实施的物业管理前期物业管理的含义﹁理解﹂前期物业管理的内容前

2、期物业管理的工作是最复杂、难度最大而又最全面的管理工作，可归纳为八个方面前期物业管理的内容﹁续﹂建立管理机构设计管理模式，草拟管理制度招聘人才，培训上岗深入工程建设现场，熟悉物业的概况参与物业的竣工验收工作，为接管验收做准备重点开展物业的接管验收工作---筹办交楼前期管理的一个关键工序逐步展开日常的管理工作成立业主委员会前期物业管理的委托委托的含义委托－代理理论前期物业管理的委托前期物业管理委托的几个基本问题委托(Principal)的含义首先是一个法律用语，是指当事人一方（委托人）托付他方以委托人的名义进行法律上的行为又是一个经济学上的名词。是指委托方通过一定的交易方式由被委托人去完成某一

3、目标的行为委托(Principal)的含义﹁续﹂委托－代理(Agent)理论运用委托－代理理论分析我国现阶段物业管理市场的发展及其存在问题是有其特别重要的意义在物业管理前期阶段，绝大多数的开发建设单位选择自建的物业公司管理其开发的物业，实质是一个降低交易成本的市场化取向前期物业管理的委托前期物业管理的委托是指物业开发建设单位为追求利益的最大化，选择委托代理人，并与其签定前期物业管理合同的行为既是一种法律行为也是一种经济行为物业管理的委托关系前期物业管理的委托代理是对投资商、发展商、承建商、代理商、和物业管理企业是一个有机资源整合大多数房地产项目在开发早期就已有前期物业管理的合作协议前期物业管

4、理委托方式委托方式顾问管理合作管理全权委托管理前期物业管理的委托的几个基本问题:委托人选择代理人的取向在委托活动中信息的作用前期物业管理委托的法律形式前期物业管理的委托的几个基本问题前期物业管理与物业管理的前期介入前期物业管理与物业管理的前期介入：概念作用方式及工作注意事项前期介入的概念指物业管理企业在接管物业之前，就参与物业的规划设计和建设的过程，从业主与非业主使用人及物业管理的角度，就物业开发、建设和今后使用管理提出建议，并对将接管的物业从物质上和组织上做好准备前期介入的作用积极作用：完善物业的使用功能改进物业的具体设计能更好地监理施工质量为竣工验收和接管验收打基础便于日后对物业的管理前

5、期介入的方式及主要工作前期介入三种情况注意事项前期介入的咨询服务对象，主要是开发建设单位，其费用应由开发建设单位承担物业管理企业早期介入一般不设固定人员进驻开发现场，工作方式可根据开发建设单位的需要确定前期介入与前期管理的时间划分项目前期与建设单位签订管理合同始（收楼前3-6个月）与业委会签订第一份合同前期介入前期管理前期介入与前期管理的主要区别前期介入与前期管理的主要区别在于：是否已经确立了物业管理的委托合同关系两点标志：是否拥有对于物业的经营管理权是否承担相应的民事责任竣工验收与接管验收竣工验收竣工是指该物业的工程项目经过建筑安装施工以后，达到了该工程项目设计文件所规定的要求，具备了使

6、用或投产的条件竣工验收及其种类工程项目竣工后，由建筑商向开发建设单位办理交付手续。在办理交付手续时，需经开发建设单位或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验，在认为工程合格后办理交付手续。建筑商把物业交给开发建设单位，这一交接过程称之为竣工验收竣工验收及其种类﹁续﹂竣工验收依据：经过审批的项目建议书年度开工计划施工图纸和设计说明文件施工过程中的设计变更文件现行法律、法规、施工技术规程施工验收规范质量检验评定标准以及合同中有关竣工验收的条款竣工验收的依据、标准及主要工作竣工验收的法规依据所有房地产开发项目，都要按照1990年9月11日国家建设部颁发的《建设项目（工程）竣工验收办法》进行竣工验收

7、；城镇住宅小区竣工综合验收，应依据1993年12月1日国家建设部颁发的《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》竣工验收标准：工程项目按照工程合同规定和设计，图纸要求已全部施工完毕，达到国家规定的质量标准，能够满足使用要求竣工工程达到窗明、地净、水通、灯亮、采暖通风设备运转正常设备调试、试运转达到设计要求建筑物周围2米以内的场地清理完毕技术档案资料齐全竣工验收的标准做好以下竣工验收工作：建筑商准备和提交竣工资料开发