房屋交付条件以约定为准还是以法定为准

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1、房屋交付条件以约定为准还是以法定为准？某女士诉珠海市南福房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案 【原告诉称】原告某女士于2010年10月10日与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于珠海市吉大九洲大道中2088号锦园第x幢x单元xxx房。合同约定给商品房建筑面积153.10平方米，补充协议约定首付款（含定金）为人民币1206779元人民币，余款780000元人民币通过银行按揭贷款的方式支付。合同及补充协议签订后，原告按约定支付了首期款并于2010年12月办理了银行按揭贷款手续。被告已经按约定收到了全部房款。补充协议第五条约定，被告应于2011年12

2、月31日前向原告交付商品房。被告如果逾期交付房屋，依据合同第九条约定，被告应自约定的最后交付期限的第二天起至交付之日止按日向原告支付已交付房款万分之二的违约金。然而，虽经原告多次催促，被告至今未完成上述房屋的竣工验收备案，未取得竣工验收备案表。也即，被告出售给原告的房屋至今尚未符合原告支付逾期交付房屋的违约金。原告请求人民法院判令被告向原告支付自2012年1月1日起至上述房屋完成竣工验收并取得竣工验收备案之日止的逾期交付房屋违约金，暂计至2012年11月30日的金额为132718.24元[按397.36元/日（1986779×0.0002=397.36）计，共334日]。

3、 【被告辩称】一、双方在商品房买卖合同中约定的违约金过分高于原告的实际损失，应予减少至法律规定的范围。双方虽然在合同中约定违约金的计算标准，但是，当事人约定的违约金条款并不能对抗法律的规定，因为违约金的性质是以补偿为主、以惩罚为辅，为了防止当事人约定过高的违约金数额，《合同法》第一百一十四条、《合同法解释（二）》第二十九条、《商品房买卖合同司法解释》第十六条均规定了合同当事人约定的违约金过分高于实际损失的，当事人有权主张违约金过高，人民法院可以根据实际情况依法调整，同时规定了“违约金过分高于实际损失的判定标准是超过实际损失的30%”。于被告逾期交付商品房给原告造成的损失如

4、何确定的问题，在最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷司法解释第十七条有明确的规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”根据上述规定，合同中没有约定逾期交付房屋的实际损失如何计算的，可以参照同类房屋租金进行确定，经查询珠海赶集网房地产租售专业网站，本案争议所涉及的房地产所在的锦园项目与被答辩人同类房屋的月租金水平在4000元左右，而根据合同约定的标准，计算出来每月的违约金高达14900元

5、，是月租水平的3倍以上，过分高于逾期交付给原告造成的损失，应予调整至月租金水平1.3倍以内，即每月5200元以内。二、确定本案房屋交付条件应当以双方签订的商品房买卖合同补充协议的约定为标准，不应以取得竣工验收备案表为标准。双方签订合同的时间为2010年10月10日，商品房的交付标准应当以合同中约定的内容结合签订时的法律规定来确定。双方在商品房买卖合同附件三补充协议第五条中约定了交付商品房均需经竣工验收合格（指取得《建设工程质量管理条例》规定的《工程竣工验收报告》）及消防验收合格，并未约定需取得竣工验收备案后才交付，合同签订时也没有法律规定商品房交付的条件是取得竣工验收备案

6、表，原告主张计算违约金至取得竣工验收备案表之日止没有合同依据和法律依据，不应予以支持。另外、在珠海市，商品房项目的竣工验收合格、消防验收合格至取得竣工验收备案表通常需要4至6个月不等的时间，而双方签订合同时，被告基于约定的条件估算可以交付的时间并约定于合同中，当时并未将取得竣工验收备案表作为交付条件进行约定，因此原告也未在估算交付时间时将4至6个月的竣工验收备案表办理时间算在支付期限内。若要求答辩人在约定的交付时间内办完需再加4至6个月才能办妥的事，显然非常不公平，因此，判断本案房屋交付条件是否成就应当以双方签订的商品房买卖合同补充协议的约定（取得《工程竣工验收报告》及消

7、防验收合格）为标准。三、作为业主的原告，在2012年6月4接受原告对商品房实物的转移占有半年之后，又以“商品房逾期交付”为由向答辩人追索违约金，违背诚实信用的民法基本原则，其无理请求应不予支持。依据《商品房卖吗合同》第11条“交接”的约定“……双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第7条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担”，被告已经在交楼之时出示了相关文件证明，在这些文件中并没有“工程竣工验收备案表”，但是被答辩人并没有就此提