房山项目概念方案设计任务书(外资)

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1、房山理工大学4、6号地项目概念方案设计任务书2017.081目录一、项目名称二、项目概况三、设计要点概述四、项目定位五、项目技术经济指标及要求六、设计依据七、总体规划原则八、交通组织原则九、专项及单体设计指引十、提交设计文件要求十一、概念方案设计时间安排及阶段划分十二、附件1一、项目名称：项目名称：房山理工大学4、6号地建设单位：北京创董创新实业有限公司项目功能：办公、酒店、商业及其他配套辅助功能二、项目概况：1、项目位置本项目位于北京西南房山理工大学板块，房山区中心区东南、长阳镇西南，东环路及长虹东路交叉口东南侧，项目距离地铁房山线良乡大学城北站仅500米，属于城市新兴板块，未来发

2、展潜力较大。长阳板块大学城板块良乡板块2、区域现状概况233、项目概况3.1项目简介本项目地上部分全部自持运营，地下空间可对外销售，对产品设计和运营能力都有较高的要求，因此需要通过对写字楼市场、商业市场、酒店市场的整体分析和竞争分析之后，结合对消费者的理解，从市场层面和产品层面提升项目整体形象，使得项目价值最大化。本项目地上部分中有小部分办公空间为下述五家上市公司作为办公使用。为此，一方面要满足上市公司打造行业领导者形象的要求，同时，要实现经济效益最大化。4本次设计为整体的概念方案设计。3.2设计范围设计内容包含但不限于：规划总图设计；交通组织设计；场地分析及利用、建筑单体概念方案设

3、计；景观概念方案设计；竖向规划概念方案设计；机电设备概念方案；设计说明及技术指标。三、设计要点概述1.任务书目标提供全面丰富的项目背景资料介绍及现有市场定位介绍，以期在本设计竞标工作开始阶段，为设计单位提供明确的工作指引。中标的设计单位应利用自身的综合经验和专业能力，于概念方案深化阶段对产品类型和配置提出“规划基本可行的”多个方案，供开发方进行市场及经济综合比较、决策，房山区规委进行城市建设规划方面的比较和决策，为方案设计奠定基础。2.给予设计单位“明确的，最大化的设计自由”2.1不可变的要求52.1.1上位规划要求2.1.2项目不能对着长虹路和长于路开口，充分考虑商业展示面的影响，

4、由于长虹路无法开口，北侧两块地（92号地块和98号地块）与南侧的08号地块被长虹路隔开，无法形成一个整体。2.1.3用地现状及相关国家及地方的政策、法规；2.1.4开发方对“最优性价比”的追求：价值最大化与可操作性、经济性的平衡。2.2可变的要求2.2.1除配建指标面积要求以外的各种物业的总量配比；2.2.2除主楼之外的建筑高度；2.2.3商业裙房的层数；2.1.4楼座位置及栋数；2.1.5其他物业形式的增加：如商务公寓和其他等。2.1.6项目内部有众多原生树，可作为园林景观保留。2.3设计难点强调2.3.1总平面图：交通组织、多种物业入口、广场及室外环境，提高商6业价值。2.3.2

5、地下层：下沉广场与地下商业关系处理，地下车行通道及服务系统。办公是否与商业整体统筹（分区管理），与城市交通系统协调，对接；各物业地下车库的出入口及分区；不同功能用房层高变化；针对房山地势地形特质的设置考虑。2.3.3各业态之间的流线组织，需既避免相互干扰又需要利用不同业态人流，满足商业运营需要；2.3.4对现有地形的合理利用，既要满足建筑各业态功能又要减少土方量开挖，同时需依据北京计容面积及地下室面积的认定，必须避免因设计手段造成的建筑面积浪费。2.3.5建筑群体形象效果。2.3.6整体开发建设同时投入使用要求(工程组织，市政接口，物业管理，交通疏散，机电设备系统等)。2.3.7在满

6、足功能要求的前提下，注意结构体系形式选择及柱网、层高的经济合理性。四、项目定位1、项目整体形象定位本项目定位“房山新中心，首席城市综合体，创新科技平台”。区位定位：“房山新中心”，既强调了项目所属区域，同时体现了项目作为城市发展新区——房山核心区域的高端地理占位心理占位：“创新”，“科技”及“平台”，紧贴项目的五大股东作为行业的领军企业，强调了项目产业特性，为后期品牌造势做好最大化铺垫。物业属性定位：“综合体”，体现了整个社区物业规划形态丰富，强调项目的商业属性，利用商业为项目背书，整体涵盖了商务写字酒店、集中商7业等其他商业业态，增强了项目的综合质素2、目标客户描述及市场定位

7、2.1写字楼以完善的配套设施、优质的服务水平，增强“人性化办公体验”，确保空间人性化、配套多元化、动线合理化。2.2商业园区底商、临街商铺、内街商铺。代表项目的城市综合体文化概念，全新的房山区域商圈领地。商街利用文化艺术表现形式，打造体验型特色商业，与区域其它项目差异化。2.3酒店（酒店式公寓）：请设计单位根据项目情况，确定规模和档次。五、经济技术指标及总体设计1、主要经济技术指标1.1用地性质：FS00-LX10-0092、FS00-LX10-0098为