房地产评估4种方法 new

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1、房地产评估4种方法标准及实例（一）市场比较法2一、市场比较法简介2二、市场比较法的计算步骤及计算方法3三、市场比较法的实际运用4（二）成本法7一、成本法简介7二、成本法的计算步骤及计算方法7三、成本法的实际运用9（三）收益法19一、收益法简介19二、收益法的计算步骤及计算方法19三、收益法的实际运用21（四）假设开发法（剩余法）31一、假设开发法简介31二、房地产估价规范中假设开发法的计算步骤及计算方法31三、假设开发法在实际运用中的几种情况3233（一）市场比较法一、市场比较法简介市场比较法是最能体现房地产评估目的的基本方法，是一种直观

2、、适用性广、容易把握的评估方法。其基本公式是：P=Po×K其中：P为评估价格；Po为参照物市场价格；K为市场比较法的修正系数。1、适用条件。该方法的前提是有活跃的房地产市场，以及公开公正的市场交易环境。随着房地产市场不断发展完善，为市场比较法的实施提供了比较有利的条件，但由于房地产本身的独特，不管市场多么活跃，有多少交易案例，要找到与待估房地产完全一致的交易案例是不可能的，必须进行差异修正，而修正系数的确定总是带有一定的主观性，从而使市场比较法在房地产评估中受到一定程度的限制。2、适用范围。它只要用于普通的住宅、商铺、写字楼、厂房、空地等

3、具有广泛市场交易的房地产类型，而对一些较为特殊的房地产，如：占据特殊位置或具有特殊地位的标志性房地产建筑，风格独特的古建筑等则难以采用市场比较法进行评估。3、市场比较法的因素差异修正在市场比较法评估中，首先要做的就是选择恰当的交易案例，其次是对每个案例成交价格进行修正，最后综合修正结果确定待估房地产价格，市场比较法评估的工作流程如图1所示。待估房地产交易案例1交易案例…交易案例3交易案例2交易情况修正区域因素修正个别因素修正人本、智能化及品牌等无形因素修正交易日期修正待估房地产价格比较图1市场比较法评估程序示意图33二、市场比较法的计算步

4、骤及计算方法1、运用市场比较法估价应按下列步骤进行：（1）搜集交易实例；（2）选取可比实例；（3）建立价格可比基础；（4）进行交易情况修正；（5）进行交易日期修正；（6）进行区域因素修正；（7）进行个别因素修正；（8）求出比准价格。2、运用市场比较法估价，应准确搜集大量交易实例，掌握正常市场价格行情。搜集交易实例应包括下列内容：（1）交易双方情况及交易目的；（2）交易实例房地产状况；（3）成交价格；（4）成交日期；（5）付款方式。3、根据估价对象状况和估价目的，应从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。选取的可比实例应符合下列要求：（1

5、）是估价对象的类似房地产；（2）成交日期与估价时点相近，不宜超过一年；（3）成交价格为正常价格或可修正为正常价格。4、选取可比实例后，应对可比实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一其表达方式和内涵。换算处理应包括下列内容：（1）统一付款方式；（2）统一采用单价；（3）统一币种和货币单位；（4）统一面积内涵和面积单位。注：（1）统一付款方式应统一为在成交日期时一次总付清；（2）不同币种之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算。5、进行交易情况修正，应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将

6、可比实例的成交价格调整为正常价格。有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例：（1）有利害关系人之间的交易；（2）急于出售或购买情况下的交易；（3）受债权债务关系影响的交易；（4）交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易；（5）交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易；（6）相邻房地产的合并交易；（7）特殊方式的交易；（8）交易税费非正常负担的交易；（9）其他非正常的交易。注：（1）当可供选择的交易实例较少，确需选用上述情形的交易实例时，应对其进行交易情况修正；（2）对交易税费非正常负担的修正，应将成交价格调整为依照政府有关规定，交易双方负担

7、各自应负担的税费下的价格。6、进行交易日期修正，应将可比实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格。交易日期修正宜采用类似房地产的价格变动率或指数进行调整。在无类似房地产的价格变动率或指数的情况下，可根据当地房地产价格的变动情况和趋势作出判断，给予调整。337、进行区域因素修正，应将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为估价对象外部环境状况下的价格。区域因素修正的内容主要应包括：繁华程度，交通便捷程度，环境、景观，公共配套设施完备程度，城市规划限制等影响房地产价格的因素。区域因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定。进行区域因素修正时

8、，应将可比实例与估价对象的区域因素逐项进行比较，找出由于区域因素优劣所造成的价格差异，进行调整。8、进行个别因素修正，应将可比实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。有关土地方