青岛市李沧区房地产市场调研

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1、李沧区房地产市场环境青岛东泰达投资顾问有限公司2007年11月18日李沧区概括1李沧区规划2区域房地产市场3目录关于产品定位的初解4一李沧区概括1.1位置与交通东依崂山山脉，与崂山区接壤，西临胶州湾，南邻四方区，北靠城阳区与流亭国际机场相连，是进出青岛的咽喉之地，属典型的城乡结合部。东西长约14公里，南北长约11公里，区境总面积为97.98平方公里。李沧位于青岛市中部，是青岛城市中心连接外界以及城市纵深发展的必定选择。城市规划的“四纵”城市快速道均经过该区，临近项目的分别是308国道和青银高速。根据“十一五”规划，青岛新的火车站落户李沧西部的沧口，对于带动区域交通条件改善

2、，推动区域城市功能定位的提升起很好的作用。一李沧区概括1.2人口与经济常驻人口：35万人口密度：3571人/平方公里辖11个街道办事处，区域内分布有大量的东北人和朝鲜族人李沧区内二、三产业相对发达，但与其他青岛所辖区市相比，无论在经济总量、居民收入等方面均处于比较落后的地位。但商贸业一直是李沧区的优势产业。以向阳路为轴心的李村商圈始终保持着旺盛的人气，在不足300米的向阳路步行街周围，汇集着青岛十大商场中的三家：维客崂百、北方国贸、利客来，还有2700余家商业网点，形成了多流通渠道、多经济成分并存的大商贸格局,成为青岛市四大商圈之一。二李沧区规划2.1李沧规划概要青岛的城

3、市总体发展规划（1995-2010年）和“十一五”规划对城市的发展提出了明确的建设指导和量化目标，如区域功能定位、商业配套完善、道路交通改善等。构筑大青岛、缩小南北差距，提升李沧作为“城市中部副中心”的功能地位，完善“四纵四横”的城市快速道及轨道交通的开工建设等，为李沧东部都市生活的营造提供了可预期的外部条件依托。李沧区配合市政府要求，充分结合东中西部现状条件，提出了不同的发展定位,即努力打造“两区一心”的战略设想。其中关于发挥东部后发优势，重点打造“最适宜发展和居住”的中央居住区对项目的功能定位提供指导。二李沧区规划2.2居住/商业格局改变李沧区作为青岛市的潜力区域，投

4、资20多亿元建设的“中央居住区”七大片区建设全面启动，7个片区涉及区域面积34平方公里，控制规划的建筑面积达800万平方米，竣工后居住人口将达20多万，目前，李沧分区规划已调整完毕，预计2010年“中央居住区”将建成。沧口曾是老工业基地，但近几年由于产业结构调整等原因，不少大型重工业企业面临生存困难。新火车站、跨海大桥等建成后，火车站周围的土地价格大幅上升，整个李沧区的房地产业、商业零售业、餐饮业、旅馆服务业也将得到改善。根据李沧区“十一五”规划，正在构筑的青岛北部商贸中心将由李沧中心商圈、沧口商圈、东李商圈等构成。沧口商圈将结合北方汽车交易市场、批发市场，凝聚商业氛围。

5、而新火车站建成后，以火车站与李村商业中心为两点，振华路商业街为连线的青岛市北部商业中心将初步形成，青岛市北部居民的购物、消费环境将大大改善。三区域房地产市场3.1区域房地产市场概述2003年之前，李沧房地产发展缓慢，价格、品质与其他三区差距较大。2004年，“缩小南北差距”——随着一些新规划、政策的提出，区域市场快速发展。2005年下半年，李村区域的商品房均价已经接近或超过4500元／平方米。区域楼盘价格的涨幅与品质均有所提升。该区是青岛市经济适用房集中供应区域，目前区域经济适用房、限价房价位在3200元～3900元／平方米。项目周边区域建筑形式以多层为主，2005年之后

6、逐步出现电梯多层和小高层住宅，在2008年之后将大量出现小高层住宅。三区域房地产市场3.2区域市场环境随着连接南北的交通越来越方便，以及市政府政策导向，李沧区居住环境将进一步得到改善。目前，市南区、市北区以及流亭土地成交价格上升，对于2008年的房价又形成良好的预期。相对于市内其他区而言，李沧区有大面积可供开发的土地。从土地供应情况看，李沧区的地产开发将是一个持续放量的过程。根据现有资料估算，未来四到五年内有500～600万平方米的开发总量，年均100到150万平方米的供应量。每年约有1.5万套住宅上市。项目西临重庆中路，东临李村商圈，位于李村居住生活圈的西南端。重庆中路

7、是贯穿青岛市南北中心城区、通往流亭机场的一条城市南北干线。目前，重庆路交通承载量较大，重型车辆、长途客车、公交车与农用车辆过往频繁，造成交通、路况条件较差。三区域房地产市场3.3李沧区商品房销售状况三区域房地产市场3.4周边项目概况项目名称平均单价（元/㎡）总价（万元）面积（㎡）建筑形态开盘时间雁山世纪570037.5-7575-105多层、小高层2007.5南岭风情600036-17089-226多层、别墅2005.8百通馨苑三期530034-7281-125多层、小高层2007.3帝都嘉苑430026-5860-115多层