案例分享 20141203

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1、唐一与叶辉等民间借贷纠纷执行案—抵押预告登记与法院预查封登记在正式登记条件具备时的司法处理【案由】民事—＞合同、无因管理、不当得利纠纷—＞合同纠纷—＞借款合同纠纷—＞民间借贷纠纷【案件字号】（2012）崇执督字第265号；（2013）锡执他字第0001号【文书性质】其他文书【审结日期】2013.10.28【审理法院】江苏省无锡市中级人民法院【审理程序】执行【民事权责情节】撤销，违约金，建筑物，支付违约金【诉讼关键词】第三人，合法性，查封，扣押，冻结，拍卖【来源】《人民司法·案例》2014年第4期唐一与叶辉等民间借贷纠纷执行案

2、—抵押预告登记与法院预查封登记在正式登记条件具备时的司法处理【裁判要旨】抵押预告登记程序登记的并非物权，而是享有优先顺位的债权，故银行在仅办理了抵押预告登记的情况下并不享有优先受偿权。在期房取得产权证书后，抵押预告登记的权利人需要向登记部门申请转为正式抵押登记，登记部门应根据权利人的申请办理相应的转换登记，而非登记机关主动转为正式抵押登记。但出于公平、效益价值的考虑，抵押预告登记后，法院对该预购商品房采取了预查封措施，在房产具备正式登记条件时，应通过一定的制度安排，使在先的抵押预告登记转换为正式抵押登记，从而在法院查封、处置

3、后得以优先受偿。【案号】执行：（2012）崇执督字第265号答复：（2013）锡执他字第0001号【案情】申请执行人：唐一。被执行人：叶辉、王书强、江苏省无锡戏江南餐娱有限公司（以下简称戏江南公司）。2011年10月21日，江苏省无锡市崇安区人民法院因唐一与叶辉、王书强、戏江南公司民间借贷纠纷一案，裁定查封了叶辉向无锡市吉品置业有限公司购买的无锡市马山梅梁苑12幢282单元-1-3层房屋。因该房屋未办理产权登记，该查封属于预查封。无锡市房屋产权监理处（以下简称产监处）在送达回证上注明“太湖梅梁苑12-282尚未办理产权登记，

4、有抵押”。2012年2月6日，崇安区人民法院就本案作出（2011）崇民初字第918号民事判决书，判令：一、叶辉归还唐一借款本金350万元并支付违约金110万元。二、王书强、戏江南公司对叶辉的上述债务共同承担连带清偿责任。王书强、戏江南公司承担保证责任后，有权向叶辉追偿。因被执行人未自觉履行法律文书确定的付款义务，申请人向崇安区人民法院申请执行。执行中，崇安区人民法院对上述房屋进行评估、拍卖，评估价为268.89万元。经两次拍卖后均因无人报名竞买而流拍，现拟进行第三次拍卖。另查明，2010年6月30日，叶辉与无锡市吉品置业有限

5、公司签订商品房买卖合同，购买了无锡市马山梅梁苑12幢282单元-1-3层房屋，面积288.79平方米，购房款2206412元。同年7月9日，叶辉向广发银行无锡支行办理住房按揭贷款154万元，贷款期限25年，目前尚欠140多万元。同年7月29日，无锡市房产管理局作出锡房预登字第WX10160019号房屋预告登记证明，预告登记业务种类为预购商品房抵押预告登记，预告登记权利人为广发银行无锡支行，预告登记义务人为叶辉。2013年6月9日，叶辉取得产权证，产监处将预购商品房抵押预告登记转为正式抵押登记。【执行】本案申请人申请执行后，考

6、虑到房屋未办理产权证以及存在预购商品房抵押预告登记的情形，执行案件承办人未采取评估拍卖措施，后根据无锡市中级人民法院（2012）锡商他字第0002号批复意见才采取了评估和拍卖措施。本案采取评估拍卖措施后，广发银行无锡支行于2013年6月15日向崇安区人民法院提出异议，认为无论是抵押预告登记还是正式抵押登记，银行对房产拍卖所得价款均享有优先受偿权，请求法院予以确认。同年6月20日，唐一向崇安区人民法院申请撤销产监处办理的抵押登记。6月25日，崇安区人民法院函告产监处，告知其在法院预查封期间办理正式抵押登记的手续属于擅自处分法院

7、查封财产的行为，要求产监处在收到函后10日内纠正上述行为，否则责令其承担相应的赔偿责任。7月1日，产监处复函崇安区人民法院称：法律法规明确了预告登记的效力和范围，预购人有权以预购商品房设定抵押权。根据当前我国实施的商品房预售制度，无锡市商品房预购者以按揭贷款方式购房的占商品房交易总量的60%-70%，产监处自2007年物权法实施以来，每年均办理数万起抵押权预告登记。产监处之所以接受法院的预查封，也是因为被执行人（购房人）因贷款取得了房屋未来的所有权，如果没有贷款，被执行人就无法取得房屋，也就无法协助法院预查封。本案房屋初始登

8、记后，预购人于2013年6月将商品房预告登记转为房屋转移登记，依附它的预购商品房抵押预告登记也转为正式抵押登记，法院预查封转为正式查封。预抵押转抵押登记不产生新的权利，不影响法院查封的效力，故其不存在擅自处分法院查封财产的行为。在案件执行和异议审查过程中，崇安区人民法院审委会形成两种意见：