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1、防范房地产企业财务风险的探讨摘要：在房地产企业开发建设中，因为存在投资额巨大及投资周期长的明显特点，如果未来房地产开发建设成本、市场销售价格及市场吸纳能力出现没有预料到的变化，都将给房地产开发企业的预期收益造成很大的影响，有可能出现因为实际收益没有达到预期收益，以及无法到期偿还债务或者影响到企业资金运营正常等。因此，为了把房地产企业的损失降至最小，加强对房地产企业的财务风险的防范极为重要。关键词：房地产；财务风险；防范财务风险的定义在新会计准则中是：财务风险指的是在企业的所有财务活动中，由于企业受到内外部环境
2、和各种难以预计或难以把握的因素影响，在相应的时期内，企业的实际财务状况与预期财务状况出现了误差，从而造成企业经济受到损失。而对于房地产开发企业这一具体行业，可指房地产开发企业因为财务状况出现异常而致使企业的房地产投资、资金报酬难以正常收回。从这些可以判定，财务风险对于房地产开发企业是影响较大的风险。对房地产企业财务风险加强防范就显得很有必要了。1房地产企业财务风险形成的原因1.1企业现金流量的关注程度不够房地产企业现金流管理就是企业通过对外融资、存货及应收账款管理等手段,使企业保持正向现金流以满足企业正常经营
3、及发展需要,而不至于现金囤积造成浪费。房地产有其特殊性,因为全部靠资本运作,现金长时间搁置,不能达到资金投入及利润最大化,影响企业发展,也不能现金短缺严重,容易造成资金链断裂,表面上看似矛盾,其实不然。房地产企业开发经营过程具有长期性,开发建设需要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等阶段,资金的周转期较长,周转率偏低,项目变现能力差,因此,需要加强对现金流量的管理。据调查,目前房地产企业多属民营经济成分,缺乏现金流量管理观念,在经济效益良好的情况下,盲目扩大生产规模,加大了企业风险控制的难度。很多企
4、业难以持续发展,一个极其重要的原因就在于资金管理水平低下。过大扩大规模,使现金管理失控。1.2资本结构比例不恰当现有房地产企业资本总额中自有资本和借入资本比例不恰当对收益产生负面影响而形成财务风险。房地产企业进行项目运作必须具备一定数量的资金,能否及时足额地筹集到所需资金,要求房地产企业融资能力是非常强的,其直接关系到企业的开发活动能否顺利进行并进而影响到企业的生存的问题。房地产企业的自有资金往往不能满足企业运作项目的需要,多数企业都是靠外来资金注入,达到资本运作的目的。目前绝大多数房地产企业一般依靠自有资金
5、征地,用土地向银行抵押融入资金进行房地产产品的生产,借入资本比例越大,资产负债率越高,财务杠杆利益越大,伴随其产生的财务风险也越大。1.3成本费用控制实施不力房地产企业成本管理工作繁杂,由土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等一系列成本费用构成项目成本。项目完工时,需要对成本费用进行分配、归集、再分配、再归集直至最终计入受益对象,这一系列的工作需根据开发产品的具体情况分别处理。因房地产企业开发项目一般周期较长,成本控制的风险较大,其从前至后是有一系列的贯通的
6、,在项目前期的预算与期间的执行到后期的核算都是密不可分的。有些房地产企业只注重工程进度和质量,忽视了成本管理,导致财务部门无法收集第一线成本管理的基础资料,成本管理工作与财务预算偏差大,中间缺乏管理与衔接,财务不明白成本,成本不懂得财务,二者之间出现断档,严重影响了企业效益。1.4执行状况缺乏有效的监督目前很多中小型企业,制度还不健全,就是在前期有预算,但是执行难的问题普遍存在。一年到头,缺乏监督部门。现在的房地产企业只重视产品、销售、而忽略风险控制。风险控制是无处不在的,由最初的选址、规划、设计、预算、施工
7、、验收、销售等组成,往往是很多个部门自己各管一边,每个部门只负责自己面前的一块,没有一个部门去监控全局,有的时候可能一个部门,或者一个政策将会影响整个大局。对财务风险的防范决不仅仅是财务部或者是会计及财务经理的事情。2防范房地产企业财务风险的对策2.1合理实施财务预算房地产企业在开发经营周期过程依旧会出现很多问题，这主要是由于财务预算存在很多的不确定因素，这直接关系到开发企业投资项目的成功与否，也能给企业的经济效益造成相当大的负面影响。房地产企业财务部门应该把项目预算和资本预算当成前提条件，合理具体地安排好企
8、业资金的投资项目、收支比例、利润获取及资金调整。企业财务部门在对企业做好前期预算时应该积极考虑建设的可行性。费用消耗、工程投资、销售收入、借款工作等内容都应该有个详细地计划，并且根据资金使用标准执行财务预算，以保证项目开发投资决策过程能够起到良好的市场效应，让企业根据市场制定投资决策，避免出现资金失误而造成资金损失。在对企业进行资金预算时,企业财务部门应该参照企业的整体运作情况，对资金的需求和使用详
