中华广场营销方案

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1、目录前言一、市场调查分析（略）二、可借鉴案例分析三、项目基础条件分析四、SWOT分析五、项目的市场定位1、 形象定位2、 消费群体定位3、 经营业态定位和功能定位、业种组合4、 销售目标市场定位5、 租赁目标市场定位6、 商场的经营管理模式确立六、产品整改建议1、商业广场空间设计2、商场内部庭院设计技巧3、走道、洗手间布局设计要点4、商场电梯布局规划要点5、商场室内灯饰设计要点6、商场物业内墙、地面设计7、商业地产小品点睛设计8、休息椅、垃圾桶布置要点9、设置自动系统七、营销推广1、 项目营销战略设定和总体推广思路（1） 项目营销战略设定（2） 总体推广思路2、 招商（详见《商业策划

2、方案》）（1） 商场各楼层功能定位与业种组合（2） 商场铺位布局规划和经营面积划分（3） 人流动线规划（4） 各楼层商户组合（5） 各楼层租金价格及租金回报分析（6） 招商策略3、 销售推广（1） 商场的销售面积划分（2） 商场均价确定及各销售单位价格确定（待商场销售面积划分并经房管局测绘后制定）（3） 带租约销售设计及物业销售回报和投资效益分析（4） 销售阶段的划分（5） 开盘前销售流程设计及销售推广节秦控制（6） 产权式销售八大危机的防范措施（7） 销售准备（8） 销售管理4、 广告运动5、 市场推广活动6、 公共关系活动7、 公关危机防范8、 市场终端信息反馈体系的建立和运行9

3、、 公关应急处理、反公关10、 销售计划八、附件 前  言中国房地产正面临急剧的洗牌，步入一个商铺、写字楼、住宅三分天下鼎足之势全新时代。商业产将是中国房地产开发的下一个热点。值得注意的是虽然同出地产体系，但商业地产是继居住型物业之后更高一层的投资境界，商业地产的开发操作、经营理念与住宅却有着很大的区别：1． 住宅物业是商品，购买者往往就是终端消费者；而商业物业是生产资料，购买者是投资者，其具有双重目标市场，即“租赁市场”和“销售市场”。2． 作为一个动态的地产，商业地产主要依靠经营获得利益，需要依托于商业地段价值和经营特色。3． 商业性更强，对开发商和物业管理的商业经营、管理水平要

4、求更高。4． 商业建筑的土地出让金要比住宅高，土地出让年限只有40年（商住综合类型物业土地出让年限50年）。5． 相关政策的约束限制性强，贷款额度最高为6成，期限为10年。6． 后期的装璜、经营、维护等费用大。7． 商业物业开发回报率高，通常是住宅投资的2-4倍。8． 房地产开发商与商家的合作、联合将是以后商业开发的趋势。“中华广场”作为一个高住综合楼，因其裙楼商业部分比例较大，是开发商主要的利润来源，住宅部分（兼办公）只是为了摊薄土地成本的辅助物业类型，我们可将本项目视作商业物业进行策划推广，商业地产在开发经营思路上，概念和方法与居住型物业有诸多不同，这就要求我们尊重商业地产属性，

5、按商业地产运营规则，需要整合物业开发和商业经营、后期管理三项工作，把握要领，充分作好前期策划定位和后期经营管理，才能成功地将商业物业在市场中有效地租售。若仅限于及时卖出，则有失于根本，终将搬起石头砸自己的脚。我司在接受“中华广场”项目的策划推广任务时，即组织精英团队，对项目的市场环境进行调查分析，对项目现状进行诊断，本着科学、严谨、务实的工作态度，为该项目进行系统的统筹运作策划，提出了具有创新意识的营销战略，制定了切实可行的推广策略和计划。我们将用我们的智慧和努力，为开发商快速回笼资金，并最大程度地获取收益。项目推广策划并不是一个闭门造车的过程，每一个项目的推广因其自身特点和所处外部

6、环境不一样而都有其独特性。因此策划所要做的就是因时制宜、因地制宜，时刻根据市场环境的变化进行动态调整，有针对性的采取各种策略，适应市场，挖掘潜力，进而占领市场。一、场调查与分析（略）二、可借鉴案例分析1、“光彩大厦”大厦推广启示“光彩大厦”以产权式投资概念进行推广，在重庆市掀起了一股“投资概念”热潮，在房地产市场形成了一定的影响，它的推广思路，为重庆众多相同或相近的楼盘（包括滥尾楼）提供了一个较为可行的推广模式。但同时，“光彩大厦”由于在推广中的操作因素，也给该项目留下了难以解决的后遗症。在学习借鉴“光彩大厦”的推广经验基础上，我们也要认真研究一下它在推广中的得失，在反思中总结，在总

7、结中进步，以便于我们在今后的操盘中误入歧途。2、“光彩大厦”推广策略（1）提出了重庆市房地产市场的USP——“产权式商铺”概念营销。（2）将“华联商号概念”与“产权式投资概念”形成互动，激起目标消费者的投资热情。（3）集中而大量的广告投入，且广告表现力强、广告诉求大胆，传播造势到位，成功地吸引了目标消费群的注意力。（4）大气而辉煌的案场包装，让现场到达者有购买冲动。（5）利用高回报的返租，诱惑中小投资者。（6）利用将铺位小面积划分，以低总价（降低门槛）扩大